換屋策略解析：先買後賣 vs. 買賣同時進行，哪種更適合你？

換屋是許多家庭在人生不同階段會面臨的重要決定，但過程中涉及的時間、資金和稅務問題往往讓人頭痛。最近有網友提問：「看到想換的物件，猶豫該先買後賣還是買賣同時進行比較好？如果買賣都交給同一位仲介處理，仲介費通常怎麼談？」以下我們將用白話文解析這兩種換屋策略的優缺點，並提供仲介費談判的實用建議。

 

1. 先買後賣 vs. 買賣同時進行：哪種更適合你？

 

（1）先買後賣

優點：

壓力較小：你可以先找到理想的新屋，搬進去後再慢慢賣掉舊屋，避免時間壓力。

避免租房過渡：如果買賣同時進行，中間可能需要租房過渡，先買後賣可以避免這個問題。

 

缺點：

資金壓力大：如果舊屋還沒賣掉，你可能需要同時負擔兩間房子的貸款，資金壓力較大。

稅務成本高：舊屋如果未在一年內賣出，可能會被課徵較高的房地合一稅（稅率35%~45%）。

 

適合對象：

資金充裕，能夠負擔短期內兩間房子的貸款。不急著賣舊屋，願意等待更好的價格。

 

（2）買賣同時進行

優點：

資金壓力小：賣掉舊屋的資金可以用來支付新屋的頭期款，減少貸款壓力。

稅務優惠：如果舊屋符合自用住宅條件，且買賣時間在兩年內，可以申請「重購退稅」，退還賣舊屋時繳納的房地合一稅。

 

缺點：

時間壓力大：需要同時處理買屋和賣屋，時間安排較緊湊。

過渡期不便：如果買賣時間無法完美銜接，可能需要租房過渡，增加額外成本。

 

適合對象：

資金有限，需要賣舊屋的資金來支付新屋。能夠接受短期的過渡期不便。

 

2. 買賣給同一位仲介處理，仲介費怎麼談？

如果你決定將買賣都交給同一位仲介處理，仲介費的談判空間會更大。以下是幾點建議：

 

（1）了解市場行情

目前房仲的服務費通常是成交價的1%~2%（買方1%~2%，賣方4%）。如果買賣都交給同一位仲介，你可以要求「打優惠折扣」。

 

（2）爭取折扣

由於你同時提供買賣兩筆生意，仲介通常願意給予折扣。你可以嘗試以下談判方式：

買方服務費折扣：例如從2%降到1%。

賣方服務費折扣：例如從4%降到2%。

總服務費上限：設定一個總金額上限，例如總服務費不超過50萬元。

 

（3）要求附加服務

除了折扣，你還可以要求仲介提供附加服務，例如：

免費協助搬家或清潔。提供房屋修繕建議或推薦廠商。協助處理稅務或貸款相關事宜。

 

（4）簽訂書面協議

無論談判結果如何，務必將服務費和附加服務寫入合約，避免日後爭議。

 

3. 換屋的稅務優惠：重購退稅

如果你選擇買賣同時進行，且符合以下條件，可以申請「重購退稅」：

舊屋條件：舊屋為自用住宅。持有期間超過6年。賣出時已辦理戶籍登記。

新屋條件：新屋價格高於舊屋的賣價。買賣時間在兩年內（先買後賣或先賣後買皆可）。

退稅金額：退還賣舊屋時繳納的房地合一稅。

舉例：如果你賣舊屋時繳了100萬元的房地合一稅，買新屋後可以申請退還這100萬元。

 

4. 換屋的資金規劃

無論選擇哪種換屋策略，資金規劃都是關鍵。以下幾點建議：

 

預留周轉金：

換屋過程中可能會有額外開支（如裝修、搬家、過渡期租金等），建議預留一筆周轉金。

 

貸款評估：

如果選擇先買後賣，需確認銀行是否願意提供兩間房子的貸款。如果選擇買賣同時進行，需確認新屋的貸款額度是否足夠。

 

稅務規劃：

了解房地合一稅、土地增值稅等相關稅務，並善用重購退稅等優惠。

 

根據自身需求選擇最適合的策略

換屋是一個複雜的過程，需要根據自身的資金狀況、時間安排和稅務規劃來選擇最適合的策略。如果你資金充裕且不急著賣舊屋，可以考慮先買後賣；如果你希望減少資金壓力並享受稅務優惠，買賣同時進行可能是更好的選擇。無論如何，與仲介談判時，記得爭取合理的服務費折扣，並簽訂書面協議以保障自身權益。

 

最後，建議在換屋前諮詢專業的房仲、會計師或地政士，確保每一步都走得穩妥順利。祝你順利換到理想的新家！