委託房仲賣土地，買方竟是同業還先上網轉賣？專家：房仲可以買，但不能「球員兼裁判」

M傳媒房產中心／M編

 

「仲介不可以買地嗎？」

 

近日有地主向媒體投訴，自己委託知名房仲品牌銷售名下土地，簽約後才發現買方竟是桃園地區房仲同業，更讓他不能接受的是，交易尚未完成前，該買方疑似已將土地刊登到房屋交易平台轉售。地主質疑，自己付仲介費委託專業服務，最後卻像被房仲圈內人「自己人做局」，氣得直問：「仲介可以這樣搞嗎？」

 

這類爭議最敏感的地方，不是「房仲能不能買土地」，而是買賣過程中是否出現利益衝突、資訊不對等與未揭露關係。

 

房產實務人士指出，房仲從業人員本身當然也可能買房、買地，但如果該房仲同時是受託銷售的經紀人員，又跳下來成為同一標的的買方，就會踩到法律紅線。因為這會讓仲介從原本應替委託人爭取合理交易條件的角色，變成自己也有利益的交易相對人，也就是俗稱的「球員兼裁判」。

 

依《不動產經紀業管理條例》第16條規定，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。內政部函釋也曾明確指出，不動產經紀人員於仲介或代銷過程中，不得同時為買賣任一方；若經紀人員受託銷售特定標的，卻同時成為該標的買受人，恐難公正執行業務，甚至影響委託人權益。

 

白話說，房仲不是不能買不動產，而是不能一邊受屋主委託賣，一邊自己下場買，還不清楚揭露身分與利害關係。這種狀況會讓委託人懷疑：成交價格是不是被壓低？交易條件是不是被設計？原本應替地主把關的仲介，究竟是在幫委託人，還是在幫同業買方？

 

這起案例另一個爭議，是買方在尚未完成過戶前，疑似已將土地刊登上網轉售。

 

法律上，單純刊登不一定立即等同犯罪或違法，仍要看刊登內容、權利狀態、是否取得授權、是否以經營仲介業務方式招攬不特定買方，以及是否有誤導交易相對人的情形。不動產經紀業管理條例第32條主要處罰的是「非經紀業而經營仲介或代銷業務」者，主管機關可禁止其營業，並處行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰；是否構成違規，仍須由地方主管機關依具體事證認定。

 

因此，不能簡化成「還沒過戶上網賣一定違反第32條」，比較精準的說法是：若買方尚未取得所有權，卻以容易讓人誤認其已具完整處分權的方式對外銷售，可能產生履約、廣告真實性與交易安全爭議；若又涉及經紀業務招攬、未揭露身分或未取得合法授權，就更應由地政主管機關調查。

 

至於原委託仲介是否有責任，也要看他在交易過程中是否知道買方是同業、是否明確告知地主、是否查明買方資力與履約能力、是否協助釐清交易風險。如果仲介明知買方與自己或同業有特殊關係，卻沒有揭露，甚至反過來協助壓迫委託人接受不利條件，就可能涉及未盡善良管理人注意義務與忠實義務。

 

不動產交易最怕的不是房仲同業買地，而是「關係沒有說清楚」。

 

對地主來說，委託房仲賣土地，期待的是專業曝光、價格協商、買方過濾、產權確認與履約安全。若最後買方竟是同業，且交易過程出現拖延付款、轉售刊登、委託仲介態度偏向買方等狀況，就很容易讓屋主感到被背叛。

 

M編提醒，遇到類似狀況，地主應先做三件事。

 

第一，保存完整證據。包括委託銷售契約、買賣契約、付款紀錄、延期往來、LINE對話、電話錄音、平台轉售截圖、刊登時間、刊登內容、買方身分資料，以及仲介說明過程。不要只靠情緒指控，證據才是後續申訴、檢舉或訴訟的基礎。

 

第二，向土地所在地縣市政府地政局或地政處檢舉。地方主管機關可依《不動產經紀業管理條例》調查經紀人員是否違反第16條、經紀業是否未盡業務責任，或是否涉及未經許可經營仲介業務等情形。

 

第三，評估民事與刑事責任。若買方長期拖延付款、沒有履約能力，甚至從一開始即有不實陳述或詐術行為，地主可諮詢律師評估是否解除契約、請求違約金、損害賠償，或是否涉及刑事詐欺。但詐欺罪成立要件較嚴格，必須證明對方有施用詐術、使人陷於錯誤並交付財產，不能只因對方拖款就直接認定詐欺。

 

對一般民眾來說，委託房仲買賣土地或房屋，也應該在簽約前多問幾句。

 

第一，買方或賣方是否與承辦仲介、同店同事、加盟店、關係企業有利害關係？

 

第二，買方是否為不動產業者、建商、投資客或經紀人員？

 

第三，若買方尚未完成付款或過戶，是否已有轉售、換約或第三方承接安排？

 

第四，若交易延遲，違約責任、解除條件、價金履保與已付款項如何處理？

 

第五，仲介是否願意把重要說明寫進書面，而不是只用口頭帶過？

 

M編觀點：

 

房仲同業買地，不一定有問題；但房仲交易最怕的是「沒有揭露」。

 

如果買方是同業，應該清楚說明。若承辦仲介與買方有特殊關係，更應主動揭露，讓委託人決定是否接受。交易不是不能成交，而是不能讓委託人事後才發現自己像被蒙在鼓裡。

 

房地產交易金額高，土地買賣更常牽涉開發價值、貸款安排、轉售利益與資訊落差。仲介的角色，本來就是降低資訊不對等，而不是利用資訊不對等。

 

一句話說，房仲可以買房買地，但不能一邊受託賣、一邊自己買；可以促成交易，但不能隱瞞利害關係；可以賺服務費，但必須讓委託人知道自己到底站在哪一邊。

 

對地主來說，最重要的不是跟對方吵「仲介能不能買地」，而是回到三個問題：承辦仲介有沒有揭露？買方有沒有履約能力？尚未過戶就轉售是否誤導市場？

 

把證據整理好、向地政局檢舉、必要時找律師處理，才是面對這類「球員兼裁判」爭議最實際的做法。

 

不動產經紀業條例

https://land.tycg.gov.tw/News_Content.aspx?n=18411&s=1273402