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賣方不做履保,買方如何保障自己?
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賣方不做履保,買方如何保障自己?

2020/12/27 | 賣厝阿明 |  1727 | 加入最愛
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所謂「履保」指的就是「履約保證」,它能在不動產交易中發揮保管交易款項,確保在交易完成前不讓任何一方擅自挪用,有保護交易安全的功能。

 

在購買預售屋的時候,為了保障買賣雙方的交易安全,法律規定一定要簽訂履約保證的契約,但若你買的不是“預售屋“而是“新成屋“或“中古屋“的話,就沒有強制一定要簽履約保證了。

 

有些新成屋或中古屋的賣方會為了快點拿到價款、不願支付履保費用或是想騙取買方錢財,都會故意不告訴買方關於履約保證的事情,如果是由買方主動提出關於履約保證的問題,賣方還會故意刁難、哄騙買方。

 

在這樣的情況下,買方該如何保障自己的權益呢?

有沒有辦法要求賣方一定得做履約保證呢?

 

詳細解答:

一、認識履約保證
“履約保證“是信託的一種,他的功能並非保障交易成功,而是「由公正單位保管某特定文件、契約、金錢或其他財產,當特定條件達成或法律事件發生時,

公正單位就會將保管物交給特定人士」。

 

簡單來說,就是請個公正單位來看管重要資產,並設定可變動資產的條件,請公正單位需遵照條件行動。一來可以防止有心人士侵吞重要資產,二來可以有效地管理資產。

 

在不動產買賣的市場上,這個公正單位主要為兩機構:1、各家銀行2、建築經理公司(建經公司),前者是銀行的直屬業務,由銀行指派專員協助辦理,只能辦理“價金信託專戶“;後者通常與建商或仲介公司合作,可以辦理“履約保證專戶“或“價金信託專戶“(通常辦履約保證居多)。

 

這邊跟大家說明一下“價金信託專戶“和“履約保證專戶“這二者都是信託,但不同點在於前者只依合約負責保管“價款“不牽涉不動產合約,對買賣雙方較無保障;後者則是能保管“價款“並能約束雙方依“不動產合約“行事,對買賣雙方較有保障。舉例來說,若買方不交付尾款,那建經公司就會先代償尾款給賣方,再透過法律行動向買方追討尾款。

另外要注意的是,如果是請房仲合作的建經公司做履約保證,一定要確認建經公司的履保專戶是「信託財產專戶」而非建經公司自己的帳戶,這樣就不必擔心交付的價款會被挪作他用。


註:「信託」指的是是客戶為自己或他人(受益人)的利益或為特定目的,將財產所有權移轉予受託人(銀行或第三方),由受託人依信託目的及契約約定,管理或處分該信託財產。
 

二、賣方不做履約保證,該如何自保
通常不想做履約保證的賣方,不外乎是小建設公司或個人賣家,他們不想做的原因,大致如下:

1、必須多付一筆履保專戶費用(履約保證約房屋總價的萬分之六,銀行信託則看各家銀行規定)

2、在交易完成前,不能先動用款項
3、財務有困難,而履保專戶需走一定程序才能領現,相對賣家來說並不方便

 

不管是何原因,如果不做履約保證,事後價款發生問題就不是由建經公司出面為你爭取權益,而是自己必須和賣家打一場漫長的官司(若是做價金信託,也是必須自己打官司,銀行不負責合約問題)

所以建議各位買家為了避免日後的麻煩,你只能選擇放棄這棟房子或者找專業的地政士、建經公司來幫你做履約保證。


三、有辦法要求賣方一定要做履保嗎?
近來因為不動產買賣詐騙案不斷,所以有許多民眾開始知道“買屋就必須做履約保證“這件事情,民間也有許多聲音要求政府立法來保障民眾權益,但目前有立法強制做履保的,只有“預售屋“這一個項目,新成屋和中古屋仍沒有做強制要求。

 

而且其實大部份的賣方也會擔心買方有問題,而要求做履約保證,若是個人賣家不知道“履約保證“的功用,通常也只要請專業的地政士協助即可,剩下的不肯做履保並找理由推三阻四的賣家,建議買方不要考慮為好。

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