所謂「履保」指的就是「履約保證」，它能在不動產交易中發揮保管交易款項，確保在交易完成前不讓任何一方擅自挪用，有保護交易安全的功能。
在購買預售屋的時候，為了保障買賣雙方的交易安全，法律規定一定要簽訂履約保證的契約，但若你買的不是“預售屋“而是“新成屋“或“中古屋“的話，就沒有強制一定要簽履約保證了。
有些新成屋或中古屋的賣方會為了快點拿到價款、不願支付履保費用或是想騙取買方錢財，都會故意不告訴買方關於履約保證的事情，如果是由買方主動提出關於履約保證的問題，賣方還會故意刁難、哄騙買方。
在這樣的情況下，買方該如何保障自己的權益呢？
有沒有辦法要求賣方一定得做履約保證呢？
詳細解答：
一、認識履約保證
“履約保證“是信託的一種，他的功能並非保障交易成功，而是「由公正單位保管某特定文件、契約、金錢或其他財產，當特定條件達成或法律事件發生時，
公正單位就會將保管物交給特定人士」。
簡單來說，就是請個公正單位來看管重要資產，並設定可變動資產的條件，請公正單位需遵照條件行動。一來可以防止有心人士侵吞重要資產，二來可以有效地管理資產。
在不動產買賣的市場上，這個公正單位主要為兩機構：1、各家銀行2、建築經理公司（建經公司），前者是銀行的直屬業務，由銀行指派專員協助辦理，只能辦理“價金信託專戶“；後者通常與建商或仲介公司合作，可以辦理“履約保證專戶“或“價金信託專戶“（通常辦履約保證居多）。
這邊跟大家說明一下“價金信託專戶“和“履約保證專戶“這二者都是信託，但不同點在於前者只依合約負責保管“價款“不牽涉不動產合約，對買賣雙方較無保障；後者則是能保管“價款“並能約束雙方依“不動產合約“行事，對買賣雙方較有保障。舉例來說，若買方不交付尾款，那建經公司就會先代償尾款給賣方，再透過法律行動向買方追討尾款。
另外要注意的是，如果是請房仲合作的建經公司做履約保證，一定要確認建經公司的履保專戶是「信託財產專戶」而非建經公司自己的帳戶，這樣就不必擔心交付的價款會被挪作他用。
註：「信託」指的是是客戶為自己或他人（受益人）的利益或為特定目的，將財產所有權移轉予受託人（銀行或第三方），由受託人依信託目的及契約約定，管理或處分該信託財產。
二、賣方不做履約保證，該如何自保
通常不想做履約保證的賣方，不外乎是小建設公司或個人賣家，他們不想做的原因，大致如下：
1、必須多付一筆履保專戶費用（履約保證約房屋總價的萬分之六，銀行信託則看各家銀行規定）
2、在交易完成前，不能先動用款項
3、財務有困難，而履保專戶需走一定程序才能領現，相對賣家來說並不方便
不管是何原因，如果不做履約保證，事後價款發生問題就不是由建經公司出面為你爭取權益，而是自己必須和賣家打一場漫長的官司（若是做價金信託，也是必須自己打官司，銀行不負責合約問題）
所以建議各位買家為了避免日後的麻煩，你只能選擇放棄這棟房子或者找專業的地政士、建經公司來幫你做履約保證。
三、有辦法要求賣方一定要做履保嗎？
近來因為不動產買賣詐騙案不斷，所以有許多民眾開始知道“買屋就必須做履約保證“這件事情，民間也有許多聲音要求政府立法來保障民眾權益，但目前有立法強制做履保的，只有“預售屋“這一個項目，新成屋和中古屋仍沒有做強制要求。
而且其實大部份的賣方也會擔心買方有問題，而要求做履約保證，若是個人賣家不知道“履約保證“的功用，通常也只要請專業的地政士協助即可，剩下的不肯做履保並找理由推三阻四的賣家，建議買方不要考慮為好。
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