自己問銀行「可貸1000萬」，仲介卻說代書能談到1400萬？阿明：這兩個數字不科學

自己問銀行「可貸1000萬」，仲介卻說代書能談到1400萬？阿明：這兩個數字不科學
文／賣厝阿明知識+

最近有位網友在買房知識家PO文，說他看到一間二十幾年社區的房子，自己問銀行「可貸金額」大概一千初頭，但仲介說他們代書找的銀行「預估鑑價」有到一千四百多萬。他問：怎麼會差那麼多？仲介說因為代書比較熟，送件評估鑑價都會比較高，是真的嗎？

阿明先說重點：「銀行願意貸給你多少」跟「銀行估這間房子值多少」，是兩個完全不同的概念。 拿這兩個數字直接比，就像拿你的體重跟你的身高比，根本無法對照。

網友問的是「可貸金額」，仲介說的是「估價」
先釐清網友說的是什麼。他自己問銀行，得到的答案是「可貸金額大概一千初頭」。也就是說，銀行評估他的還款能力後，願意借他1000萬左右。

但仲介說的是「代書找的銀行預估鑑價有到1400多」。估價1400萬，不代表銀行願意貸給你1400萬。銀行貸款金額是「估價×成數」，以八成計算，估價1400萬只能貸到1120萬。而且這個數字是「銀行認為房子值多少」，不是「銀行願意借你多少」。銀行願不願意借你1120萬，還要看你的收入、負債比、信用狀況。

網友把自己的「可貸金額」跟仲介口中的「估價」放在一起比，說「差400萬」。這兩個數字根本不該拿來比。一個是「銀行願意借我多少」，一個是「銀行覺得房子值多少」，基準完全不同。

代書找的銀行估價真的會比較高嗎？最多5%左右
網友問：「代書比較熟的社區，送件評估鑑價都會比較高，是真的嗎？」

阿明說實話：有可能，但幅度有限。代書或房仲長期跟特定銀行配合，確實可能因為長期合作關係，讓銀行在估價上稍微放寬一點點。銀行有業績壓力，配合的代書或房仲是穩定的案源，在估價上多給個5%左右的彈性，這種情況確實存在。

但5%的彈性，跟網友口中「自己可貸1000萬、對方估價1400萬」的400萬落差，完全不是同一件事。這個落差不是代書熟不熟的問題，是網友從頭到尾就比錯了對象。

阿明總結：搞懂這三件事，才不會被數字搞混
阿明給你三個釐清。

第一，「可貸金額」不等於「估價」。 可貸金額是銀行評估你的還款能力後，願意借你的錢；估價是銀行評估這間房子值多少錢。前者看你的收入，後者看房子的條件。兩個數字不能混為一談。

第二，仲介口中的「估價1400萬」，你要確認是「口頭說說」還是「正式報告」。 口頭說「可以估到1400萬」，跟銀行正式出具的估價報告，是兩回事。要求書面證明，拿不出來就是話術。

第三，不管仲介說估價多少，你自己要算清楚頭期款。 就算銀行真的估到1400萬，八成貸也只有1120萬。你買1400萬的房子，自備款至少280萬。你自己問到的可貸金額是1000萬，代表銀行認為你的還款能力大概就在這個水位。不要因為仲介一句「估價很高」，就以為自己買得起更貴的房子。

買房談價格，數字要搞清楚。可貸金額是「你還能借多少」，估價是「房子值多少」，兩者不能直接比。先把這兩個概念分清楚，再來判斷仲介說的話是真是假。

你買房時也遇過「可貸金額」和「估價」搞混的情況嗎？留言跟阿明分享你的經驗。