阿明Line帳號

文章搜尋

所有標籤

買房後,原有租客不搬走,該怎麼辦?
製作PDF - 38點 線上P圖 - 需38點

買房後,原有租客不搬走,該怎麼辦?

2021/08/15 | 賣厝阿明 |  1106 | 加入最愛
需要登入才能製作 | 為何我需要PDF?

阿華的爸爸向朋友買了一間房子,準備給阿華結婚當新房,那間房子原本有出租但是朋友說租約是到4/30日就到期,於是4/30前阿華爸爸就找了代書與朋友簽定買賣契約並且完成公證。五月中阿華找了裝潢設計師要整修房子時發現租客並未搬走,詢問之下才知道原屋主於五月初房子過戶後又跑去跟原租客簽訂租約,因此房客堅持不肯搬走,阿華想請問除了法律途徑,還有什麼其他的方式可以將對方趕走又不觸法嗎?

《民法》第 425 條「買賣不破租賃」可解釋為「所有權的移轉不影響租賃權」,這意思就是說,如果先有租賃契約的成立,並且房客也已搬進去居住,則屋主之後的所有權移轉(即房東將房子賣給他人)時,房客仍可繼續居住,其權益不受影響,此時,房客的房東自動更改為新的房屋所有權人。因此自住型買家簽約前需要留意,除了租約何時到期並表明不續租,以免發生房客拒絕搬遷的狀況。

房子已經過戶,就表示原屋主無權與原租客簽訂租約,除非他有取得出租的權利,畢竟租約的簽訂還是他與房客間的契約關係,如果原房東請不走房客的話,阿華爸爸可以依買賣契約中之違約條款向原屋主請求給付延遲交屋之違約金,讓自己的權益能受到保障。
當然,在這之前必須先檢視了一下買賣契約內容,確認針對房客終止租約或逾期不搬的狀況,是否有事先約定內容或相關賠償責任。

阿華爸爸如果不想走法律途徑,現在可以做的是向原屋主拿回目前承租人的租金押金、向承租人預告提前解約或是照原租賃契約期限到期時搬離。或要求原屋主對房客負起賠償責任。
因為,房客遭受真正的權利人請求搬遷時,該名房客可以對原房東依法要求,要負起債務不履行之損害賠償責任;房客則可依民法第四三六條準用第四三五條之結果,終止租約。


詳細說明:
民法第 425 條,出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

依最高法院23年台上字第3092號判例:「出租人於租賃物交付後,將其所有權讓與第三人時,其租賃契約既對於受讓人繼續存在,則在承租人與受讓人間,自無須另立租賃契約,於受讓之時當然發生租賃關係。」

對於契約是否要重新訂定,應可不必,房屋易手所有權人變更是自然的事,新屋主已概括繼受原來的契約內容,當不可推卸其應承受的權利義務,所以不變更契約內容並不會影響彼此的權利義務。

因此如該名房客確實與前屋主簽有租約,則合約到期前一個月亦可先以存證信函催告要求房客於租期屆至後立即遷出。但如果房客已經擺明不搬的話,則建議可直接向法院提出遷讓房屋訴訟並請求房客按月給付相當於租金之損害金。

房子已經過戶,若就表示原屋主無權與他人訂定租約,畢竟租約的簽訂還是他與房客間的契約關係,如果原房東請不走房客的話,阿華爸爸得依買賣契約中之違約條款向原屋主請求給付延遲交屋之違約金,原房東無法照契約履行至租約期滿,房客可視契約約定狀況要求違約金或搬遷費用等等的賠償。


不是房屋的所有權人,也可以當房東(出租人)?

訂立房屋租賃契約,對於不是房屋所有權人的房東而言,在法律上只是負擔了因租約而生之義務而已,也就是要履行所答應房客的承諾。不論該名房東訂約時是否有權利出租、訂約後是否取得出租的權利,均不影響該名房東要為自己訂立的房屋租賃契約負起履約的義務。
於是:
一、訂約後,如果房客受到真正的權利人請求搬遷時,該名房東對房客依法要負起債務不履行之損害賠償責任;房客則可依民法第四三六條準用第四三五條之結果,終止租約。
二、若房東能夠令房客持續使用而收益房屋時,則租屋之目的已達成,房客不能藉口房屋非屬房東所有或房東無出租之權利等理由,而拒付租金或終止租約。
三、若是在房東並無任何權利可以出租的情形下,房客要有隨時搬家的心理準備,因為,房屋所有權人得逕向房客請求返還房屋(請求房客搬遷),房客不能以有租賃契約存在為由對抗房屋所有權人。

當然,房屋所有權人亦不能向房客要求過去使用房屋的租金,因為房客與房屋所有權人之間並未訂立租賃契約,房屋所有權人要求償,也只能向那名無權出租的房東追討。

四、房東雖然不一定非得是房屋所有權人,但站在房客立場,最好確認該名房東是否已經取得房屋所有權人的同意,或者有其他可以出租房屋的權利,千萬別輕信片面之詞,以免橫生糾紛。


參考資料:
https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingleRela.aspx?PCODE=B0000001&FLNO=425&ty=C
全國法規資料庫 法規名稱:民法 第 425 條

https://blog.xuite.net/a121275253/wretch/snapshot-view/234746563
房子所有權將移轉,房客能不搬嗎?

http://kms.secda.info/xms/content/show.php?id=10827
房屋買賣糾紛--房客不搬家無法交屋

http://happyrent.rakuya.com.tw/rent_service/law_content/110/11
文章提供《易租網》:不是房屋的所有權人,也可以當房東嗎?

 

共 0 則留言

更多房事QA
安全門 安全嗎?

安全門 安全嗎?

2021/11/27 | 賣厝阿明 |  33 | 加入最愛

一車位兩部車,可以嗎?

一車位兩部車,可以嗎?

2021/11/18 | 賣厝阿明 |  669 | 加入最愛