買房不是只付房貸｜住宅持有成本7筆帳　管理、水電、維修30年都要算

文／賣厝阿明 知識＋

買房最大的支出雖然是房價，但真正住進去之後，每個月、每一年都還會持續花錢。

2026年9月最新物價資料顯示，居住類CPI年增2.38%，其中水電燃氣年增4.63%、家庭管理費年增4.20%、住宅維修費年增3.77%。

阿明提醒，買房預算不能只準備頭期款、算每月房貸，至少還要把以下「7筆帳」一起放進家庭財務規劃。

第一筆｜房貸

房貸通常是家庭最大筆固定支出。

例如總價1500萬元，貸款7成就是1050萬元。

實際月付金還會受到：

貸款利率

貸款年限

寬限期

還款方式

影響。

貸款金額相同，利率只差0.25個百分點，拉長到20年、30年，累積利息就可能相差數十萬元。

買房時除了確認銀行願意貸多少，也要留下生活費、教育費、保險與緊急預備金空間。

第二筆｜管理費

買大樓、華廈，每個月都可能有管理費。

2026年9月家庭管理費用年增4.20%，保全、清潔、物業、機電及設備維護成本都可能反映在管理費。

以30坪住宅簡單試算：

每坪80元：每月2400元，一年2.88萬元

每坪100元：每月3000元，一年3.6萬元

每坪120元：每月3600元，一年4.32萬元

如果30年都沒有調漲，累積就分別約為：

86.4萬元、108萬元、129.6萬元。

實際社區管理費仍可能隨人力、電價及維修成本調整。

第三筆｜水電燃氣

2026年9月水電燃氣價格年增4.63%。

冷氣、冰箱、熱水器、洗衣機、烘衣機、除濕機、電磁爐，每一項設備都會反映在日常能源支出。

住宅本身也會影響電費。

例如：

頂樓

西曬

大面積落地窗

隔熱效果差

氣密性不足

都可能增加冷氣使用時間。

所以看房除了採光，也要把「未來一年要花多少電費」放進居住成本。

第四筆｜住宅維修

房子住久一定會有耗損。

2026年9月住宅維修費年增3.77%。

常見支出包括：

冷氣維修、汰換

熱水器更新

水龍頭、馬桶維修

水電管線修理

防水抓漏

門窗五金更新

牆面、油漆與壁癌處理

新屋前幾年的維修需求通常較少，30年、40年以上老屋則要預留更多修繕預算。

第五筆｜公共設備與公共基金

買大樓還有一筆容易被忽略的「社區帳」。

電梯、消防、外牆、頂樓防水、抽水馬達、公共水管及機電設備都有使用年限。

平常可以由管理費及公共基金支應，大型修繕時，如果公共基金不足，就可能需要住戶另外分攤。

例如社區外牆整修500萬元，若100戶平均分攤，單純平均計算就是每戶5萬元。

實際分攤仍應依社區規約、區分所有權比例及區分所有權人會議決議辦理。

買中古大樓時，公共基金餘額與近年修繕紀錄都值得一起查看。

第六筆｜房屋稅、地價稅

房子買下來，每年還要面對房屋稅與地價稅。

房屋稅2.0上路後，房屋用途、持有戶數及是否符合自住條件，都會影響稅率。

地價稅同樣有一般用地稅率與自用住宅用地優惠稅率差異。

買房後的：

戶籍

實際用途

出租狀況

家庭持有戶數

都可能影響最終稅負。

所以房屋稅、地價稅也要列入每年的固定支出。

第七筆｜家電與設備汰換

新屋交屋時，冷氣、熱水器、廚具、衛浴設備看起來都很新。

住10年、15年之後，設備就會陸續進入更換期。

例如：

冷氣

冰箱

熱水器

抽油煙機

洗衣機

廚房設備

衛浴設備

電子鎖

持有一間房20年、30年，設備通常不會只換一次。

這筆支出平常很少出現在房貸試算表裡，卻是長期居住一定會遇到的成本。

新大樓與老公寓　錢花在不同地方

新大樓常見支出集中在：

管理費

電梯

公設

物業

公共設備維護

老公寓管理費通常較低，甚至沒有固定管理費，但支出可能集中在：

水電管線

漏水防水

外牆

門窗

室內翻修

老舊設備

所以買房不能只用「有沒有管理費」判斷哪一種比較省。

總價低的老屋，後續翻修成本可能較高；管理費高的新大樓，設備較新，短期大型修繕需求則可能較少。

阿明提醒｜買房預算要算「長期住得起」

買房第一步是準備頭期款，真正長期的財務壓力則來自持有。

一間房可能住20年、30年，期間會遇到利率變化、水電調整、設備老化、社區修繕與稅負。

所以買房前至少把這7筆帳一起算：

房貸＋管理費＋水電燃氣＋住宅維修＋公共設備＋房屋土地稅＋設備汰換。

房價決定買不買得進去，長期持有成本則決定買下來之後能不能穩定住下去。

預算留下修繕與生活彈性，會比把所有現金全部壓在頭期款上更安全。

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