小心，你買的空地可能禁止蓋房子！土地買賣一定要注意三大重點

（圖片提供／幸福空間）

除了買成屋或預售屋外，有許多人購買土地做投資，然而有別於房子已經建好看得到瑕疵，土地買賣有許多要注意的事項，例如：是否可蓋房屋？產權是否完整？產權是否有糾紛？是否有汙染等等，以免簽完約買完後卻無法使用，得不償失，以下小代書就來分享土地買賣需要注意的事項吧！

文章目錄

一、土地是否有越界或佔用問題

二、確認是否可以建築房屋？

三、土地產權是否完整？

一、土地是否有越界或佔用問題

一般來說在土地交易時，代書會申請鑑界與套繪，所謂鑑界就是集合買賣雙方到實地配合地政測量人員測定土地範圍，同時地政也會通知鄰地所有人一同參與。而在鑑界的時候，如果有越界的情形務必要現場提出，因為土地面積龐大，僅僅誤差幾公分整個算起來可能就差了好幾坪，在現今寸土寸金的價格可能就差了幾十萬，並且如果沒有馬上提出異議，日後若他人建造建築物，不能請求拆屋還地呦！

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另外在鑑界的時候也可以留意是否埋有廢棄物、附近有嫌惡設施、上面是否有墳墓、土地汙染等。

二、確認是否可以建築房屋？

只要是空地就能建造房屋嗎？要小心！即使空地之前有蓋過房子而後拆除，也不是一定就可以蓋房子。因為每一塊土地要建造時需要申請建築執照，而申請建築執照的土地必須符合建築相關法規，預留法定空地才能興建，簡單來說只要你的土地是法定空地，那即便是空地也不能另外再蓋其他房屋囉。

所以通常土地買賣地政士會協助申請「套繪管制查詢」，簡單來說就是向地方建管處查詢該土地是否為法定空地受到管制，通常提出申請後會收到公文回覆，如果不是法定空地那就沒有管制囉。而在簽約前也可以自行到地方工務局的網站輸入土地的地號，就可以查到是否還有建照在該筆土地上面，如果沒有的話基本上就不是法定空地囉！

除此之外，很多土地都是有條件的「可興建」土地。如果有興建房屋的打算，要留意土地的分區與用地類型，土地使用的規定主要分為「都市土地」及「非都市土地」，而兩種類型的土地都需要符合相關的法規才能建築，簡單來說就是土地不是想用就用，最重要是「什麼分區或用地，可以蓋何種建築」，以「分區優先於建築物」為最重要的精神。例如：若該地是屬於工業用地，就不能當作商業或興建住宅使用。

三、土地產權是否完整？

土地的產權歸屬是個人獨有還是跟其他人共有？如果是多人共有的土地，在分割前不管是貸款還是未來運用上都會有一定的限制，尤其是產權複雜多人共有尚未整合的土地時常會有糾紛，甚至有的會被限制權利行使（例如共有土地有部分被查封）。不過這種土地通常若有辦法整合，並且在都市，面積又夠大會非常值錢。另外也要注意土地的形狀是否不完整、過於分散，土地實際可使用的面積才是重點。

土地投資雖然比其他金融商品更具低風險的優勢，但在購買前還是有很多細節需要注意，以上的土地產權、性質、管制甚至是簽約時特約的擬定等，都是土地買賣流程中需要特別留意的項目。

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【本內容節錄自編輯精選好書《小代書的不動產日記：買賣、繼承、贈與一次搞定》】

書名：小代書的不動產日記：買賣、繼承、贈與一次搞定

出版社：Fun學創意生活廣場

作者：小代書（王淑瑜）