〔阿明幫你看建案〕淡水竹圍「青澤-蒔光泊旅」：海景首排、戶戶溫泉、29層水岸地標，換屋族景觀宅

〔阿明幫你看建案〕淡水竹圍「青澤-蒔光泊旅」：海景首排、戶戶溫泉、29層水岸地標，換屋族景觀宅

「青澤-蒔光泊旅」是東家機構旗下允鵬建設在淡水竹圍的預售案，位在民權路上，基地2277坪，規劃293戶住家，格局從二房29坪到四房72坪都有，每坪開價59到70萬元。最大賣點是淡水河海景第一排、戶戶溫泉、日系制震，鎖定的是重視生活品質的換屋族跟置產客。以下從社區、建築、格局、機能、品牌五個面向來拆解。

社區規劃｜2277坪大基地，6棟29層，293戶中型社區

青澤-蒔光泊旅基地面積2277坪，建蔽率只有34.34%，意思是建商把超過六成的土地留給開放空間跟造景，走在社區裡不會有擠在一起的壓迫感。棟戶規劃2幢6棟，地上29層地下5層，總共293戶住家，另有2戶餐飲業、1戶辦公室、1戶商場，屬於住商混合但住宅占比極高的規劃。

293戶的規模不算小，但分成6棟，每棟大概40到50戶，進出還算單純。車位配比1：1.47，293戶配436個全平面車位，一戶至少能配一個，大坪數戶別買兩個也沒問題。車位價格250到280萬，以雙北平面車位來說行情內。充電設備有預留，電動車買家可以放心。

公設比31.5%到34.6%，屬於市場均標。但公設項目相當豐富：接待大廳、交誼廳、視聽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、廚藝教室、溫泉湯屋、棋藝室、迎賓車道，該有的都有。最大亮點是「戶戶溫泉」，淡水有溫泉的案子不多，這算是稀有題材。不過公設多代表未來管理費也相對高，管理費用目前待定，管委會成立後才能確定實際金額。

建築規劃｜聯邦工程＋住友制震，德系建材到位

結構採RC鋼筋混凝土，地上29層地下5層。制震系統導入聯邦工程與台大地震工程研究中心合作技術，搭配日本住友橡膠制震壁。橡膠制震壁跟一般阻尼器不太一樣，沒有液壓油外漏的問題，長期維護成本比較低，對這種29層超高樓來說，制震性能是用安心的。

建材方面，廚具用德國IMPULS，衛浴用德國Villeroy & Boch搭配HANSGROHE五金龍頭，窗戶是三協氣密窗配5+6+5mm複層Low-E玻璃，空調是大金冷暖變頻室外機。這建材包算是中高規格，德系衛浴跟日系制震都是建案常用的加分項目，沒有明顯偷工減料的疑慮。

本案為預售屋，預計2026年第二季交屋，建造執照103淡建字第00162-02號，使用執照暫未取得。營造公司是久年營造，建築設計為李兆嘉建築師事務所，景觀設計瀚翔景觀國際，公設設計由尚藝、如榆、原禾設計操刀，燈光設計肯緒照明。設計團隊陣容整齊，不是那種隨便拼湊的案子。

格局規劃｜二到四房29到72坪，面寬型格局

青澤-蒔光泊旅的格局選項很廣：

• 二房：29坪

• 三房：41、45坪

• 四房：55、63、72坪

從單身族到三代同堂都能找到適合的坪數。阿明看圖面的感覺，這案的格局都走「面寬型」設計，不是那種深長型不好用的格局。高樓層面河的方向，客廳跟主臥幾乎都有景觀，買來自己住心情會很好。座向有朝北、朝南、朝西、朝西北、朝西南多種選擇，不同戶別景觀角度不同。

交屋屋況分毛胚屋跟標準配備兩種。買毛胚的朋友裝潢預算要另外抓，不要想說頭期款算得過就好，72坪毛胚裝下來幾百萬跑不掉。貸款成數70%，自備款壓力偏大，以59萬單價、41坪三房來算，總價約2400萬，自備三成加裝潢費要先準備七八百萬才穩。

周邊機能｜竹圍商圈成熟，步行可達捷運

青澤-蒔光泊旅位在淡水區民權路，屬於竹圍生活圈核心。學區部分，竹圍國小步行約9分鐘，竹圍國中步行約5分鐘，接送還算方便。

生活採買，全聯福利中心竹圍店步行約10分鐘，家樂福便利購、屈臣氏、康是美也都在步行範圍內，竹圍傳統市場同樣走路可到。日常採購基本不用開車，這在淡水算相對方便的地段。醫療部分，馬偕紀念醫院就在旁邊，車程約3分鐘，對有長輩同住的家庭是隱形加分。

休閒方面，紅樹林生態步道車程約4分鐘，散步騎車有去處。商圈以竹圍商圈為主，連鎖餐飲跟小吃都有，生活機能成熟。

交通部分，捷運竹圍站步行約10分鐘，往台北車站不用換車，對通勤族來說是關鍵優勢。但民權路上下班時間車流量大，塞車是淡水的老問題，開車族要有心理準備。國道及其他快速道路暫無直接連接，主要依賴淡金公路進出。

品牌背景｜東家機構，久年營造施工

投資建設為東家機構允鵬建設，營造公司是久年營造，建築設計為李兆嘉建築師事務所。東家機構在雙北有推案經驗，品牌調性走質感路線，非大型集團建商，推案規模偏中等，施工品質以口碑累積為主。久年營造在業界風評中上，以住宅案場為主，紀錄尚可。

本案採自售模式，接待會館設在淡水區民權路99之5號。預售屋無法直接看到施工品質，建議多看品牌過去實績，或找已交屋的住戶打聽口碑。

重點說明

海景首排，景觀無可取代。 正民權路面淡水河出海口，高樓層景觀戶的價值在雙北市場很吃香，這種條件基本上看一戶少一戶。

戶戶溫泉，稀有題材。 淡水有溫泉的建案不多，不用去北投，在家就能泡溫泉，對喜歡溫泉的買方是加分。

日系制震＋德系建材，規格到位。 住友制震壁、德國IMPULS廚具、V&B衛浴、三協氣密窗，建材等級在中高標以上，用料有誠意。

竹圍商圈成熟，步行可滿足日常。 全聯、市場、藥妝店都在走路範圍，不用什麼事都開車，在淡水相對難得。

車位全平面，配比1：1.47。 293戶配436個平面車位，不怕沒車位，大坪數還能買兩個。

單價59到70萬，區域天花板。 竹圍中古屋行情在3到4字頭，這案開到6到7字頭，確實是區域高標。自住客願意多花錢買品質可以理解，如果是投資取向，租金投報率要算仔細。

貸款成數僅70%，自備款門檻高。 以最小29坪、最低單價59萬來算，總價約1711萬，自備款要準備約513萬，不是輕鬆入手的價位。

預售屋等待期，2026年第二季交屋。 雖然不用像動輒等三五年的案子，但畢竟不是立即入住，中間仍有一段時間差。

公設比31.5%起跳，虛坪要精算。 公設豐富但虛坪相對多，室內實際可用坪數要自己算清楚，不要只看權狀坪數。

淡水民權路通勤易塞車。 雖然有捷運，但開車族上下班時間要有塞車的心理準備，建議先在通勤時段實際開一趟感受看看。

想知道更多這個案子的細節，或者想比較淡水、北投、關渡其他新建案，歡迎隨時敲阿明。買房是大事，先看、再問、最後才決定。我們下次見。

阿明小提醒：以上內容僅供參考，實際格局、建材、價格、貸款條件等細節，仍以現場銷售合約及建商公告為準。買房是人生大事，請務必親自到現場多看多問多做功課。
圖/建案粉專