低首付常發生在預售屋廣告，但中古屋銷售也可能會有話術，買房不可不慎。(圖片來源藍浩勻)
對許多首次購屋者而言，「低自備款買房」聽起來像是通往夢想的捷徑。在房價高漲、薪資成長緩慢的現實下，能以較少的資金進場，無疑降低了購屋門檻。但這樣的方式是否真的適合每個人？本文將從制度設計、資金規劃、風險評估等面向，全面解析低自備款買房的操作與注意事項，幫助新手購屋者做出理性選擇。
一、什麼是低自備款？為何吸引人？
一般而言，購屋時的自備款約為總價的20%-30%。低自備款則指的是自備款低於此比例，甚至低至10%或更低的情況，舉例來說，一千萬的房子準備10萬自備款。這類方案之所以吸引人，主要有以下幾個原因：
降低購屋門檻：對於積蓄有限的年輕人或小家庭來說，低自備款能大幅減輕初期資金壓力，讓他們有機會提早進入房市。
靈活運用資金：剩餘的資金可作為裝潢、添購傢俱家電或預備金，讓入住新家後的生活品質更有保障。
把握房市機會：在房價快速上漲的時期，低自備款能讓買方更快出手提早卡位，避免因等待存夠自備款而錯失購屋良機。
常見的預售屋就是典型的低自備款例子，過往常有建商廣告標榜提供「低首付方案」，只需繳交6~7%即可簽約，餘款分期或延後支付。
誰適合使用低自備款買屋？若購屋者有穩定現金流（例如長期受雇、薪資固定入帳、具其他穩定收入來源），同時負債比例維持健康水準，則較有能力承擔高成數貸款下的長期還款壓力，現金不夠的人使用自備款無疑是買房開槓桿。
二、低自備款的背後：潛在的風險與挑戰
雖然低自備款看來誘人，但其背後的風險不容小覷。在做出決定前，有許多挑戰必須充分理解並檢視自身狀況：
1.房貸負擔加重
自備款越低，代表您需要向銀行貸款的金額越高。這將直接導致以下後果：
月付金增加：貸款本金高，月付金自然隨之提高。舉例來說，若房價1,000萬，自備款200萬（20%），貸款800萬；若自備款僅10萬（10%），貸款則高達900萬。在同樣的利率和年限下，後者的月付金會明顯更高，對家庭收支造成更大壓力。
利息總支出更多：貸款本金越高，未來支付的利息總額也越多。雖然每月多付的利息看似不多，但長期累積下來將是一筆可觀的數字。
2.銀行鑑價與核貸的不確定性
銀行核貸的金額並非以您買房的成交價為唯一標準，而是會參考銀行內部鑑價。
鑑價不足風險：若銀行鑑價低於您的成交價，且核貸成數又保守，您可能需要臨時補足更多的自備款。例如，房價1,000萬，您原本準備100萬自備款（貸款900萬）。若銀行鑑價僅900萬，且最高只願貸8成（720萬），您就需要額外準備180萬的資金，這對資金不足的買方來說是極大的打擊。
個人信用條件：銀行也會審核您的信用評分、收入穩定度、負債比等。若個人條件不佳，即使自備款充足，也可能無法獲得理想的貸款成數。使用信貸或裝潢貸補足頭期款，也會拉高負債比，影響信用評分與未來貸款能力。
留意貸款方案：有些建商會配合公司貸、信貸或修繕貸款，或搭配假合約降低自備款，簽約時應一併注意利率與還款方式。
3.升息風險
目前全球仍處於相對高利率環境，若未來持續升息，將對您的房貸月付金造成直接衝擊。
利息支出增加：貸款本金越高，升息時每月需多繳的利息也越多。對低自備款買方來說，由於貸款金額高，對利率變動的敏感度也更高，家庭財務將面臨更大的不確定性。
4.房價下跌的風險
雖然多數人認為房價只漲不跌，但房市仍有其景氣循環。
資產負債不平衡：若不幸在房價高點進場，而後房價下跌，可能會出現「負資產」的情況。例如，當初買1,000萬的房子，貸款900萬。若房價跌至800萬，您還欠銀行900萬，此時房屋的價值已低於您的負債。若此時有緊急資金需求，想出售房屋，不僅賣掉後無法償還所有貸款，還需要額外籌款補足差額。
三、低自備款買房的應對策略與建議
既然風險難以避免，我們能做的就是做好萬全準備。如果您決定走上低自備款買房之路，以下幾點建議能幫助您走得更穩健：
1.精算財務，留足預備金
在簽約前，務必進行嚴格的財務盤點。除了自備款，還需將以下費用納入考量：
購屋相關費用：包括仲介服務費（通常為房價的1-2%）、契稅、印花稅、代書費、登記規費、火災地震險等。這些費用加起來可能高達數十萬元。
裝潢與傢俱預算：提早規劃裝潢與傢俱的費用，避免入住後才發現資金不足。
緊急預備金：預留至少3~6個月的家庭生活開銷，以應對突發狀況，例如失業、生病等。
2.善用房貸工具，爭取最佳條件
多家銀行比較：不同銀行的鑑價、利率、貸款成數和寬限期政策都不同。建議多詢問3-5家銀行，了解各自的方案，並選擇最適合自己的。
政府優惠貸款：如青年安心成家購屋優惠貸款等，利率通常較低且穩定，是首購族的好選擇。
主動證明還款能力：準備好穩定的收入證明（如薪轉存摺、扣繳憑單）、優良的信用紀錄，讓銀行對您的還款能力更有信心，爭取更好的貸款條件。
留意貸款成數的限制條件：不同銀行對於「低自備款」的核貸條件差異很大，例如：
首購自住→核貸成數較高（最高可達9成）
投資客或二屋以上→成數可能限縮在6–7成
屋齡高或地段不佳→銀行估價低，貸款成數自然下降
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3.選擇適合的物件
慎選地段與物件類型：房價波動相對較小的區域、或是具備剛性需求的物件，能有效降低未來房價下跌的風險。
考慮新成屋：部分建商會提供「低自備款」或「工程期零付款」的方案，雖然看似誘人，但其背後的風險與銀行核貸的挑戰仍需謹慎評估。
詳問單價與戶別：過往曾有建案的低自備戶是限定戶型，格局未必理想；另外留意銷售單價是否符合周邊行情，建商可能為了銀行高貸款成數，提高成交價。
4.建立正確的理財觀念
提高收入：增加主業收入或開發副業，來因應更高的房貸月付金。
降低負債：買房前應盡量清償個人信貸、車貸等其他負債，以提高個人信用評分和核貸成數。
長期穩定規劃：買房是長期的財務承諾，必須建立穩健的理財習慣，定期檢視家庭收支，確保能穩定繳交房貸。
結語
低自備款買房是一種資金策略，能幫助新手購屋者突破資金門檻，但也需謹慎評估自身財務能力與風險承受度。購屋是一場長期的財務規劃，不只是「買得起」，更要「住得穩」。在銀行放款嚴格、通貨膨脹的這個時代，唯有理性規劃、量力而為，才能讓夢想中的家成為真正的避風港，而非壓力的來源。
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