新青安違約率0.03%很安全？賣厝阿明：別急著開香檳，真壓力還沒開始

文／賣厝阿明知識+

最近有人拿新青安違約率0.03%出來說：「你看，新青安根本沒問題，違約率超低。」

阿明只想問一句：現在才走到哪裡，就急著宣布安全下莊？

新青安真正的風險，不在現在，而是在後面。你把時間軸攤開來看，就知道現在拿違約率說嘴，根本太早。

2023年進場的人，很多是新青安剛上路時買的。那時房市還沒完全衝到高點，買得早的人，現在就算要轉手，多半還有價差空間。賺錢的案子，誰會急著違約？這批人現在沒事，不代表制度沒風險，只是他們買在比較好的時間點。

2024年進場的人，就比較尷尬了。那時房市已經熱起來，價格也被推高。這批人現在如果想賣，可能平盤，可能小賠，但還沒到完全撐不住的程度。換句話說，他們不是沒有壓力，而是還沒被逼到牆角。

2025年進場的人，更不能拿來證明安全。很多預售屋根本還沒交屋，貸款還沒正式撥，寬限期也還沒開始算，連真正的房貸壓力都還沒上身。拿這批人的低違約率來說新青安沒問題，就像拿還沒上考場的人說他一定會考滿分，邏輯上很奇怪。

真正的壓力點，是2027到2028年

這段時間，大量預售屋會陸續完工交屋。那時候買方要面對的，不是現在口頭上的房貸試算，而是真正拿錢出來交屋、辦貸款、開始扛月付。

第一個風險，是貸款成數縮水

兩年前買預售屋時，案場可能跟你說「銀行可以貸8成」。但交屋時銀行鑑價不一定跟得上成交價。你買1500萬，銀行若只鑑到1200萬，8成就是960萬，中間多出來的缺口，你要自己想辦法補。這時候才會知道，當初以為的8成，不一定是你成交價的8成。

第二個風險，是利率與月付壓力

就算利率沒有大幅再升，只要維持在相對高檔，對長年期房貸來說都是壓力。寬限期內只繳利息，看起來還能撐；等寬限期結束開始還本金，月付金額明顯拉高，很多人那時才會真正感受到房貸壓力。

第三個風險，是交屋潮後的多殺多

2027到2028年如果大量新成屋同時釋出，市場上想賣的人變多，買方卻不一定同步增加，就會出現價格競爭。你想平轉，隔壁可能比你急，直接降50萬；你想撐，房貸、管理費、稅金一個月一個月燒。到最後不是你想賣多少，而是市場願意用多少接。

所以，新青安現在違約率低，不代表未來風險低。

因為很多風險還沒進入結算期。

2023年買的人，很多還有獲利保護墊。
2024年買的人，還在硬撐與觀望。
2025年買預售的人，甚至還沒真正開始還款。
2027到2028年交屋潮來了，貸款縮水、月付增加、價格競爭，才是壓力測試真正開始。

阿明不是說新青安一定會爆，也不是說所有買方都會出事。自住、有穩定收入、總價控制合理的人，本來就能撐得住。

但如果有人拿0.03%的違約率告訴你「新青安完全沒問題」，那就太早了。

真正該看的，不是今天有多少人違約，而是2027、2028年交屋潮和寬限期結束後，還有多少人撐得住。