為什麼現在的房子越來越小？那些因素促成房市小宅化？

（圖片提供／張欣民）

去(2023)年我國建物買賣移轉的平均面積首度跌破30坪，民眾選購住宅小宅化已是一條不可逆的不歸路，但這一市場大趨勢並非單一高房價因素所造成，而是很複雜的社會及市場現象所形塑出來的！ 

近年來房市交易熱絡，但是在熱絡的表象下，產品結構面卻悄悄地在改變，尤其是小坪數的電梯大樓產品特別受到市場的青睞，過去主流的三房兩廳不只是退位，甚至淪為滯銷的產品，業者因應此一市場趨勢，在產品規劃時小宅的占比也大大的提高。 業者因應市場趨勢在產品規劃時，推出小宅占比也大大提高。

根據內政部的統計，去(2023)年我國建物買賣移轉的平均面積為29.7坪，首次跌破30坪整數關卡，如此坪數扣掉公設比至少三成，室內頂多是兩房格局，若與10年前相比，平均的買賣移轉面積足足少了5坪，等於就是少了一間室內房間的空間了。而且這種房子越買越小的現象，不僅僅出現在大都會區，甚至是二、三線城市也都如此。 

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住宅產品小宅化，很多人可能直接的就想到是受到房價高漲的影響，但若是深入探討，除了房價高負擔不起的因素之外，社會變遷、家庭結構改變應該也是此一趨勢形成的諸多原因。就讓我們來看看，到底有那些因素促成了現在的小宅化。 

1.房價高漲，縮小購屋面積因應 

近幾年來全國各地房價高漲，但是民眾實質的薪資所得並沒有跟上來，因此購屋痛苦指數及房貸負擔率都頻頻創下新高，民眾若真有購屋需求，只能委曲求全減縮購屋面積，當然這絕對是小宅化的原因之一。 

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2.家庭結構越來越小 

根據內政部統計，2023年底平均每戶家庭人口數量（戶量)降到僅剩2.53人，戶量再創歷史新低，遙想1998年當年平均每戶人口數量還有3.44人，現在的家庭真的就是人口簡單、人丁單薄，現實面根本不用再像過去一樣住上大房子，實質需求持續減弱當中。 

3.年輕人不婚不生 

現代家庭結構變小，跟年輕人不婚不生脫不了關係，官方統計顯示，2023年全年新生兒數13萬5571人，較2022年減少了3415人，再創統計以來的新低。少子化問題持續惡化之中，但若深究背後的原因，不是結婚族不生，而是很多年輕人選擇不婚，這恐怕才是最嚴重的問題吧！ 

4.兩代不同堂時代來臨 

由於自我意識抬頭，加上刻意避免產生難解的婆媳問題，很多年輕人結婚後都寧願在外租屋，也不願跟父母親同住一個屋簷下，過去三代同堂的景象不僅早已不復見，兩代不同堂反而變成常態，這當然也是造成家庭結構改變的原因之一，同時增加了小宅的需求。 

5.離婚率居高不下 

2023年我國結婚對數為12萬5192對，離婚對數則為5萬3085對，一對破碎的婚姻至少增加市場上一戶小宅的需求，甚至有人說是一戶正常住家換成兩戶小宅，小宅需求自然水漲船高囉！ 

6.都會化之租屋需求強勁 

大都會地區就業機會多，全世界大都市皆然，因此吸引很多離鄉背井的外漂族群，他們因為就業而落居，這些人大多成為租用小宅的族群，即使漸漸有能力購屋，也都是選擇從購買小宅入門。 

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7.高齡化社會換無障礙小宅之需求

根據國發會的資料顯示，2018年我國已轉為高齡社會，推估將於2025年邁入超高齡社會，老年人口占總人口比率將持續提高，預估於2039年突破30%，至2070年更將達到43.6%。高齡族群面對的就是雙老問題，本身年紀老，其所住的房子也是屬於缺無障礙設施的老房子，於是有能力的就會選擇換屋到較好打掃的電梯大樓小宅，以安度晚年。

揆諸以上諸多小宅化的原因，高房價顯然只是其中之一，因此即使真的有一天房價做了一些修正，小宅化的市場現象恐怕還是很難有所改變，主要是上述的社會現象幾乎都是不可逆的長期趨勢。

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日光大道房產的世界－－張欣民

國立政治大學地政系碩士、英國皇家特許測量師(RICS)，喜歡沉浸在中外文學之中，更愛進入電影的世界裡；曾經是產業新聞採訪第一線記者，也曾任信義房屋協理兼發言人、美商ERA易而安不動產行銷顧問及太平洋資產管理公司總經理，金融研訓院講師、好房誌編輯總監。著有《房仲勝經-縱橫億萬商機》、《跟著專家買房子》、《這樣買房會增值》、《房市日光大道》。如今很高興在此遇到你，讓我們一起聊聊房地產市場、談談文學、看看電影，讓我們大家做個好朋友……

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