交屋前財務出問題該解約嗎？賣厝阿明：貸款沒問題就先交屋出租，用租金買時間

交屋前財務出問題該解約嗎？賣厝阿明：貸款沒問題就先交屋出租，用租金買時間

文／賣厝阿明知識+

最近有網友在臉書《買房知識家》社團發問，表示自己買了一間台中西屯僑光大學附近、總價約2000萬元的房子，預計房貸約1500萬元。原本打算自住，但因為個人財務出現狀況，可能交屋後就要賣掉，擔心不知道多久才能脫手，也不知道會不會賠售。

他試算兩種房貸方案：一種是綁約，寬限期3年，每月約繳3.5萬元，若三年內提前清償，會有提前清償違約成本；另一種是不綁約，每月利息約4.5萬元，但沒有提前清償違約金。若12個月賣掉，綁約估約86萬元，不綁約約55萬元；若24個月賣掉，綁約約129萬元，不綁約約109萬元；若36個月賣掉，綁約約171萬元，不綁約約162萬元；若拖到48個月，綁約約162萬元，不綁約約213萬元。

阿明先講結論：這題不能只看「銀行利息＋提前清償成本」，更不能一慌就急著解約。既然都已經走到交屋階段，如果貸款沒有問題、交屋資金也準備得出來，而且房子有出租市場，建議先交屋，再出租，用租金補貼房貸，邊走邊賣邊看。

為什麼？因為解約是一次性認賠，沒有緩衝。

總價2000萬元的房子，如果跟建商解約，違約金若抓10%，就是200萬元；若抓15%，就是300萬元。這筆錢一旦付出去，就是乾乾淨淨的損失，沒有房子、沒有租金，也沒有等市場回溫的機會。若建商願意談到100萬到150萬元內，那可以認真考慮停損；但如果建商堅持200萬到300萬元，就不能只用恐慌心態決定。

這時候，租金收入就是關鍵。

台中西屯僑光大學附近，有學生、上班族、逢甲生活圈與租屋需求。如果產品條件不要太差，交屋後出租並非完全沒機會。假設租金抓每月2.5萬到3.5萬元，實際持有壓力會比想像中低很多。

若採綁約方案，寬限期每月約繳3.5萬元。租金若收2.5萬元，每月實際自付約1萬元；租金若收3萬元，每月自付約5000元；租金若收3.5萬元，等於幾乎打平房貸利息。

若採不綁約方案，每月利息約4.5萬元。租金若收2.5萬元，每月自付約2萬元；租金若收3萬元，每月自付約1.5萬元；租金若收3.5萬元，每月自付約1萬元。

這樣一看就很清楚：如果租得出去，房子不是每月硬燒3.5萬或4.5萬，而是扣掉租金後，看你每月還要補多少錢。

用網友原本試算的銀行成本來看，若租金抓2.5萬到3.5萬元，12個月賣掉，綁約扣租金後約44萬到56萬元，不綁約約13萬到25萬元；24個月賣掉，綁約約45萬到69萬元，不綁約約25萬到49萬元；36個月賣掉，綁約約45萬到81萬元，不綁約約36萬到72萬元；48個月賣掉，綁約約負6萬到42萬元，不綁約約45萬到93萬元。

當然，這只是「銀行成本扣租金」的試算，還沒算管理費、稅費、空租期、修繕費、家具家電、仲介費、房屋稅、地價稅，以及房客是否配合看屋等問題。但至少可以看出，如果租金能穩定收到3萬到3.5萬元，交屋後出租、邊賣邊看，未必比直接解約差。

阿明建議，這案子要先做三件事。

第一，問清楚銀行條件。貸款1500萬元能不能核過？利率多少？寬限期是否確定？綁約幾年？提前清償違約金怎麼算？

第二，交屋後不要重裝潢。現在不是打造夢想宅，而是讓房子乾淨、安全、能出租、好維護。裝潢砸太多，只會讓成本越墊越高。

第三，同步找房仲估兩種價格：行情價與急售價。行情價是你想賣的價格，急售價才是市場真正願意接的價格。若有人出到你能接受的停損範圍，就可以出場；若賣不掉，就靠租金先撐時間。

這題真正的關鍵不是綁約或不綁約，而是能不能租、能租多少、能撐多久。

如果能貸、能交、能租、能撐，就先交屋出租，用租金補貼房貸，邊走邊賣邊看。
如果不能貸、不能撐、租金也撐不起來，就回頭跟建商談解約停損。

房市冷清時，最怕的是急售。你一急，買方就敢砍；你越慌，市場越把你的壓力變成別人的折扣。

一句話說，租金不是拿來賺錢，是拿來幫你買時間。

既然已經到交屋階段，貸款又沒問題，就不要在最慌的時候做最貴的決定。先讓房子產生現金流，再邊租邊賣，才是比較務實的處理方式。