（示意圖圖片提供／幸福空間）
恆輝某一天下班回家時發現屋裡積了一灘水，天花板還滴滴答答的往下滴，馬上打電話給了房東來處理。
「天花板漏水喔？那你等一下，我上去看。」阿滿姨正洗完澡準備睡覺，就接到恆輝的電話，恆輝的口氣十分緊張，便急急忙忙趕過去察看。
阿滿姨看到天花板的確在滴水，但畢竟沒有這方面的專業也看不出來什麼問題，只得摸黑上頂樓看看，一上頂樓，看到頂樓都是積水，立刻就打給防漏水的師傅來看。
師傅一下子查看天花板、一下子又到頂樓看一下狀況，跟阿滿姨說：「阿滿姨，你這個房屋漏水很嚴重喔，整個加防水做到好要二十五萬。」
阿滿姨心想，修個房屋漏水就要二十五萬，我一年租金也才二十四萬，怎麼想都不划算。她又想到，這個屋頂不是應該算是公共設施的範圍嗎？應該找樓下的一起分攤吧。
走到樓下按門鈴問了幾家，不是沒人應門，要不然就是打哈哈帶過，三樓的住戶還說樓頂漏水就是頂樓住戶的事，要阿滿姨自己想辦法。
「叮咚。」是恆輝傳來的簡訊，阿滿姨點開簡訊，裡頭寫：「阿滿姨，請問頂樓漏水什麼時候可以處理呢？」阿滿姨看到簡訊內文，這下子該怎麼辦呢？
．租屋裡的物品損害誰來修？
在租屋糾紛裡面，房屋的修繕一直佔了非常大的比例，什麼東西該修？誰來修？怎麼修？修到什麼程度？修繕費用怎麼計算？往往會因為房東、房客立場的不同而有相當程度的歧異。
《民法》第429條第1項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」看起來法條好像是規定房東要負責修繕，但是法條規定重要的往往不是原則，而是例外。法條規定了雙方可以另外用契約來約定修繕責任的分配，所以我們看到過去很多書局販售的「房東版」租賃契約，都會利用這樣的例外規定把修繕責任約定由房客負擔。
在《租賃專法》第8條第2項規定：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」另外在《住宅租賃應約定及不得約定事項》第8條也規定：「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或因可歸責於承租人之事由所致者，不在此限。」
所以綜合起來觀察，在簽約前，房東就必須跟房客說明房屋及附屬設備應該要由誰來負責修繕，房東可以詳細列出應該修繕的範圍，把所有的家具或是房屋狀況先行確定，再來商討修繕責任要由誰分擔。這樣鉅細靡遺的列出來，可以讓房東、房客都事先知道確認物品狀態並拍照存證，再釐清有什麼物品應該要由誰修理，讓房客可以預先評估可能的修繕費用，以及能否負擔、划不划算。
同時如果在點交時，已經發現附屬設備有毀壞或是缺損、髒污、缺角、運轉不順、雜音、馬桶沖水水量過小、房屋壁癌、水漬痕跡、牆壁污損、煙燻、冷氣漏水、沙發脫色、脫皮、桌腳、椅腳搖晃等的情形務必在備註欄註記清楚，避免日後房屋返還時，雙方對於「回復現狀」的狀態又有爭議。
此外，家電的狀態，舉凡冷氣不冷、電視有雜訊、洗衣機壞掉甚至網路斷訊，也是許多房東、房客發生糾紛的原因，畢竟現代的電器設備都是消耗品，什麼時候突然會壞掉誰也不知道，也很難說一定就是房客故意弄壞的，建議在電器設備的維修責任可以約定除非是房客故意損壞外，否則應該要由房東負維修責任。
不過既然《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》都已經規定租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕，所以本認為，如果例外要由房客負擔時，還是要由房東向房客說清楚講明白，免得到時候房客負擔過重的修繕義務而無力履行。
另外房東為修繕租賃住宅所為之必要行為，房客不得拒絕。但是在房東於修繕期間，致租賃標的全部或一部不能居住使用者，房客得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。比方說浴室漏水要敲掉磁磚重做防水層，房客不能因為沒辦法洗澡就拒絕房東來修繕，但是在修繕期間，可以要求房東扣除部分的租金。
．房東不修繕，房客可以終止租約嗎？
對於房東不盡修繕責任的法律效果，依照《租賃專法》第8條第3項規定：「由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。」但是過去《民法》第430規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
所以過去在適用《民法》的情況下，房客在定相當期限催告房東修繕後是可以主張：
一、終止契約。
二、自行修繕後請房東償還修繕費用或於租金中扣除之。
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但是在《租賃專法》修正後，房客原則上只能選擇自行修繕並請求出租人償還其費用或於約定之租金中扣除。例外在租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕，才可以終止契約。
新法對於房客在面對房東不願意修繕時的終止權做了限縮，必須是租賃住宅未合於居住使用，需要修繕而不修繕者。但是，什麼樣的瑕疵會構成住宅未合於居住使用？在適用上可能會有一些爭議，特別是每個人對於居住的品質要求不一，什麼樣程度的瑕疵會讓房客未合於居住使用？除了很嚴重的漏水、海砂屋、傾斜屋、輻射屋以外，實在想不出讓人未合於居住使用的情狀，這樣的話，炎熱的夏日不修冷氣機或是馬桶不通一直不修或是洗衣機無法運作，這些算不算是讓人未合於居住使用的瑕疵，恐怕還得留給法院個案去認定了。
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此外，漏水的原因有很多，抓漏一直以來都是門很難的學問，有些漏水牽涉到樓上或是共用壁，要解決一時也沒那麼容易。假設是獨棟租賃物就還好，若是公寓出租的情況，遇到公寓需要修繕，像本案例中的漏水，並不是由房東一人說了算，因為漏水處由於是屬於公寓的共有部分，除了前述規定外，另依據《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定，原則上要由管委會負責修繕，費用由公共基金或者是由各區分所有權人按共有的應有部分比例分擔。
這個案例裡，對恆輝（房客）來說，應該是要由阿滿姨（房東）來負責修繕，因為是頂樓積水導致漏水的情況，屬於公寓共有部分，阿滿姨是可以找管委會來修繕，但要看阿滿姨有沒有遇到佛心管委會，畢竟有些管委會或是鄰居會認為必須由頂樓住戶自己承擔，往往要弄到法院相見才願意解決問題，頂樓漏水修繕問題就會拖延很久。建議恆輝還是得依程序定相當期限催告後，再視房屋是不是未合於居住使用，而有修繕之必要來決定主張扣除租金還是終止契約。
作者簡介－劉琦富
經歷
．政大法律系、地政所在職專班碩士
．臺北市政府消費爭議調解委員
．臺北市租賃公會證照班講師
．崔媽媽基金會義務律師
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【本內容節錄自編輯精選好書《律師教你簽租約：房東、房客必知的租屋法律知識》】
出版社：FUN學創意生活廣場
作者：劉琦富
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