買到有租客的房子！交屋後房客不搬、押金沒交接　阿明提醒3大交易風險

文／賣厝阿明 知識＋

買房最怕房子已經過戶，裡面卻還住著租客。買方原本打算交屋後搬進去，卻發現租約還有兩年，前屋主甚至沒有把租客押金交接清楚，後續可能衍生搬遷、租金及押金返還爭議。

阿明提醒，買帶租約的房子，除了確認產權，更要了解租約效力、押金交接及交屋條件。 房屋所有權移轉與租客居住權是兩件事，簽約前就要確認清楚。

第一個風險：房子過戶了，租客仍可繼續住

依《民法》第425條，房屋已交付租客占有，原屋主出售房屋後，符合規定的租賃契約原則上對新屋主繼續有效。

例如租客簽訂三年租約，目前還剩兩年，新屋主原則上須承接原租約，讓租客依約繼續居住。

不過，法律另有例外。未經公證且租期超過五年的不動產租約，以及未經公證的不定期租約，不適用民法第425條的買賣不破租賃規定。

實際處理時，仍須確認住宅租賃契約是否另有約定，以及租客是否具有其他合法占有依據。

第二個風險：前屋主沒交押金，退租時容易產生糾紛

假設房屋月租20,000元、押金40,000元，前屋主出售房屋後，沒有將押金移交新屋主，租客日後退租便可能發生押金返還爭議。

依過往司法實務見解，押金返還義務不一定隨房屋所有權移轉而當然由新屋主承擔，仍須確認押金交付情況與相關約定。

此外，住宅租賃定型化契約應記載事項第16點，對於房屋所有權移轉後租賃關係繼續存在的情形，規定原出租人應移交押金及預收租金，並以書面通知承租人。

阿明建議，買賣雙方應在交屋前確認押金金額，約定由賣方移交，或經雙方同意從購屋尾款中結算，並留下書面紀錄。

押金交接完成，才能減少租客退租時，前後屋主互相推責的情況。

第三個風險：租約到期不搬，仍須依法收回房屋

租約合法終止或屆滿後，租客仍不搬離，新屋主應先確認租賃關係是否已經結束。

依《民法》第451條，定期租約屆滿後，租客繼續使用房屋，出租人沒有即時表示反對，可能轉為不定期租約。

因此，準備收回房屋時，應提前安排書面通知，保留雙方往來紀錄。

若租客沒有合法占有依據，卻仍拒絕返還房屋，新屋主可依法請求遷讓房屋，取得執行名義後聲請強制執行。

若租約經過合法公證，公證書也載明符合《公證法》第13條的逕受強制執行事項，在法定條件成立時，可能直接聲請法院執行。

房東自行換鎖、斷水斷電或搬走租客物品，則可能涉及民事及刑事責任。

帶租約買房，先確認3件事

阿明提醒，購買帶租約房屋，簽約前應取得完整租約，確認租期、公證情形、租金、押金及相關約定。

買賣契約也要寫清楚房屋是否帶租約交付，或由賣方負責完成空屋點交，並確認搬遷期限與未完成交付的處理方式。

交屋時，前後屋主應完成押金、預收租金及租賃文件的交接，並依規定通知租客。

房屋過戶代表取得所有權，租客能否繼續居住仍須依租約與法律判斷。準備自住的買方，更要確認合法收回房屋的時間，避免貸款開始繳了，房子卻還無法入住。

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