「這戶很搶手，不簽就沒了？」預售屋契約27大地雷懶人包！

「這戶很搶手，不簽就沒了？」預售屋契約27大地雷懶人包！

賣厝阿明知識+

買預售屋最怕什麼？不是房價波動，是簽下一份處處陷阱的契約！阿明在房產界打滾這麼多年，看過太多人因為沒看清楚契約，交屋後才發現「代誌大條」！

根據行政院消保處統計，光是在2026年2月公布的查核結果，就查了全國72個預售屋建案，結果竟然有高達70個建案違規！累計裁罰金額597萬元。內政部也公布了「預售屋買賣契約條文常見錯誤態樣彙整表」，最新版本是2026年6月更新的第8版。

台北市地政局更點名「通知交屋期限」、「地價稅、房屋稅分擔比例」、「貸款撥付」、「共有部分之點交」及「驗收」，是契約違規的五大熱區。

今天就讓阿明來幫大家拆解預售屋契約的27個常見陷阱，簽約前一定要看清楚！

陷阱1：不給契約帶回家，或要求先付錢才能看

「契約只能在接待中心閱覽，不得攜回。」 這種話阿明聽過太多次了！還有人被要求「先付訂金，才提供完整契約」。

正確觀念：內政部規定，建商必須提供至少5日的契約審閱期。而且不得附加任何條件。如果業者要求先付訂金才能看契約，不只違反《消保法》，還可能違反《公平交易法》第25條「顯失公平」行為，最高可罰500萬元。

阿明提醒：審閱期是你最基本的權利，千萬不要隨便放棄！ 就算銷售人員說「這戶很搶手，你不簽就沒了」，也要堅持把契約帶回家看清楚！

陷阱2：契約直接印著「已審閱五日」

有些建商更賊，契約上直接預先印好「本契約已經買方攜回審閱五日以上」。如果你根本沒拿到契約、沒看滿五天，不能只靠這句話就當作建商已經履行義務！

陷阱3：備查契約與現場簽約內容不同（AB約）

向主管機關備查的是一份契約，現場叫你簽的又是另一份，這就是俗稱的「AB約」。現場簽約時可能夾帶附約、磋商條款，把交屋、貸款、違約金的條件全部改寫。

阿明提醒：簽約前，一定要把現場拿到的契約正文、付款表、建材表、附約，通通跟主管機關備查的版本逐頁比對！廣告、價目表、LINE對話、樣品屋照片也要全部保存，這些都是日後發生爭議時的重要證據！

陷阱4：「廣告、樣品屋都只供參考」

契約裡寫「廣告圖片、模型、樣品屋僅供參考」？這是違規的！

依現行規定，廣告宣傳品、建材設備表、房屋及停車位平面圖，都算是契約的一部分。建商不能用「僅供參考」四個字，就把廣告責任全部推掉！

陷阱5：建商可任意變更公設、格局或停車位

有些契約寫「賣方得依施工需要調整公共設施位置及內容」、「停車位位置由賣方依現場情況調整」這種條款等於讓建商想怎麼改就怎麼改。主管機關已經把這列為常見錯誤態樣！

陷阱6：面積不足不找補，只有變大才要買方補錢

根據《預售屋買賣定型化契約》規定，土地面積、主建物面積如果有誤差，不足部分賣方要全部找補；超過部分買方找補以2%為限。如果誤差超過3%，不管超過還是不足，買方都可以解除契約。

常見陷阱：契約寫「面積誤差不互相找補」，或「短少超過3%買方才可以解約」這都是違規的！

陷阱7：房屋、土地、公設價款沒有分開

有些契約只列一個總價，沒有分列土地、主建物、附屬建物及共有部分各是多少錢。這會影響面積找補、稅費計算，以及日後出售的成本認定。

陷阱8：工程款按月繳，不看實際工程進度

預售屋付款應該配合已完成的工程進度。如果付款表只是固定每個月收款，即使工程停擺還是要你繼續繳錢，這不符合規範！

陷阱9：履約擔保只寫銀行名稱，沒有說明類型

契約上寫「本案由某某銀行履約保證」，但沒有寫清楚是哪一種：

• 不動產開發信託

• 價金返還保證

• 價金信託

• 同業連帶擔保

• 公會連帶保證協定

阿明提醒：內政部規定預售屋契約至少要有上述其中一種履約保證機制。只寫「銀行履保」容易讓你誤以為銀行一定負責完工或全額退款，實際上不同機制的保障天差地遠！

陷阱10：建商可以自行用「同級品」替換建材

契約寫「因市場缺貨、價格上漲，賣方得自行改用同級品」。

正確規定：建商不能任意用同級品替換。除非經過你同意，或建商能證明確實有不可歸責的事由，而且替代品的價值、效用及品質不能低於原約定，或者另外補償價差。

陷阱11：無限擴張工期順延理由

有些契約把「原物料漲價、缺工、鄰房糾紛、民眾陳情、廠商施工延誤」全部列為建商可以順延工期的事由。

正確觀念：不可歸責於賣方的事由，應該在實際發生爭議時由建商舉證，不能事先用契約把所有風險都轉嫁給你！

陷阱12：把「取得使用執照」改成「申請使用執照」

「提出申請」不等於「實際取得」！ 如果契約把完工或逾期責任的判斷點改成「掛件申請日」，建商的遲延責任就會被大幅延後，這是非常狡猾的文字陷阱！

陷阱13：交屋保留款低於房地總價5%

交屋保留款的意義：當房屋發現瑕疵時，這筆錢是你督促建商限期完成修繕的最大籌碼！

常見陷阱：只保留房屋價款的5%（不含土地）、只留固定5萬元、把保留款放進銀行貸款裡，銀行一撥款，你就失去制衡手段了！

阿明提醒：你有權從自備款中保留房地總價5%作為交屋保留款，等到驗收合格後再支付！

陷阱14：要求先開本票取代交屋保留款

契約寫「買方應於產權移轉時開立交屋保留款本票」台北市政府已經把這列為常見錯誤態樣！

陷阱15：驗屋只能提一次瑕疵

契約寫「買方應於第一次驗收時一次列明全部瑕疵，逾期不得再主張」。

正確觀念：有些瑕疵可能在複驗、通水通電、甚至實際住進去之後才會發現。不能用預先擬定的條款，剝奪你後續依法主張瑕疵的權利！

陷阱16：沒到場驗屋就視為合格

「買方未在通知期限內驗屋，視為驗收完成且房屋無瑕疵」這種條款等於把「沒到場」直接等同於「房屋沒有問題」，非常不合理！

陷阱17：水電只要「可以申請接通」即可交屋

自來水、電力管線的接通及必要施工費用，原則上應該由賣方負擔。如果契約把「已接通」改成「已達可申請接通狀態」，就是把費用轉嫁給你！

陷阱18：公設或其他區域未完工，買方仍不得拒絕交屋

契約寫「買方不得以其他棟別、公共設施或景觀工程未完成為由拒絕交屋」。

正確觀念：「公共設施尚未完成」跟「管委會成立後尚未正式點交」是兩個不同的概念。如果契約、廣告或核准圖說所示的設施還沒完工，建商不能要求你無條件交屋！

陷阱19：有瑕疵也必須先交屋，之後再慢慢修

契約寫「除結構重大瑕疵外，買方不得拒絕交屋」、「驗收缺失由賣方於交屋後依保固方式處理」。

正確觀念：契約約定的房屋瑕疵，原則上應該在交屋前完成修繕。不能把交屋前的修繕義務，全部改成日後的保固責任！

陷阱20：自動交屋條款

「買方收到通知後未在期限內辦理，即視同完成交屋」 這會造成管理費、水電費、貸款利息、保固期限全部提前起算！

陷阱21：任意延長通知交屋期限

正確規定：賣方應該在領得使用執照後6個月內通知買方交屋。

常見陷阱：把6個月延長為9個月、改成「取得買方貸款後才開始計算」、甚至直接不記載6個月期限！

陷阱22：預收數個月管理費

契約寫「交屋當日必須同時一次預繳6個月的管理費」。

正確規定：管理費應該從實際交屋日起，由你按月繳付，不應該提前預收！

陷阱23：貸款不足全部由買方短期內補齊

「不論貸款不足原因，買方均須在7日內以現金補足」這種條款把所有風險都推給你！

正確規定：應該依照貸款不足是否可歸責於買方、賣方、或雙方都不可歸責，設計不同的處理方式。

陷阱24：貸款撥款後，交屋前利息也由買方負擔

原則上，銀行核撥貸款後的利息由買方負擔，但在賣方通知的交屋日前所產生的利息，應該由賣方返還給你。如果契約直接寫「撥款後所有利息都由買方負擔」這是不對的！

陷阱25：房屋稅、地價稅以「過戶日」開始由買方負擔

正確規定：應該依照賣方通知書所載的交屋日，來計算房屋稅與地價稅的分擔比例。如果改成以「所有權過戶日」為準，你可能還沒拿到房子、還沒開始住，就要先負擔稅費！

陷阱26：保固從使用執照或通知交屋日起算

正確規定：保固期限的起算點，應該是你完成交屋的那一天，不是使用執照核發日，也不是建商第一次通知交屋日！

陷阱27：買方任何違約都賠15%，建商違約卻要「情節重大」

「買方違反契約或任何附件，建商即可解約並沒收總價15%」 vs. 「建商只有在違約情節重大時，買方才可以解約」 這種不對等的條款，已經被主管機關列為常見錯誤！

阿明總結

買預售屋是人生大事，簽約前一定要做好三件事：

第一，要求把契約帶回家看滿5天。不管銷售人員說什麼，都不要放棄審閱期！

第二，善用工具檢查契約。台北市地政局有推出 「Hi Landy」AI辨識系統，可以拍照或語音查詢契約條文有沒有問題！

第三，遇到違規條款不要簽。如果發現契約內容不合規定，可以向建案所在地的縣市政府地政局處檢舉。建商使用不符合規定的契約，可依《平均地權條例》按戶（棟）處6萬元以上、30萬元以下罰鍰！

記住：契約看清楚再簽，別讓你的血汗錢白白送人！