換屋重購退稅懶人包》房地合一、土地增值稅規則差很大！2年期限、退稅公式、5年列管一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

換屋族出售舊屋、再買新屋，只要符合自住與重購條件，確實有機會拿回部分甚至全部已繳稅款。不過，房地合一稅重購退稅與土地增值稅重購退稅是兩套完全不同的制度，從所有權人、價格計算、申請期限到5年列管規定都有差異。

阿明重新依《所得稅法》、《土地稅法》及財政部最新規定整理，換屋前先掌握以下重點。

1｜房地合一重購退稅　大換小也能按比例退

出售屬於房地合一新制課稅範圍的自住房地，無論採「先賣後買」或「先買後賣」，新舊房地完成移轉登記時間相差在2年內，符合自住條件即可申請重購退稅或扣抵。

主要條件包括：

• 新、舊房地須具有自住事實。
• 本人、配偶或未成年子女須在新、舊房屋辦妥戶籍登記並實際居住。
• 舊房地出售前1年內不得出租、供營業或執行業務使用。
• 配偶一方出售舊屋，再由另一方名義重購，也可以適用。

需要特別區分的是，房屋土地所有權並不是「本人、配偶、未成年子女三者都可以任意互換」。財政部明確承認夫妻間一方出售、另一方重購可以適用；未成年子女主要是自住設籍與居住認定的一部分。

房地合一退稅公式

房地合一重購退稅不只適用「小屋換大屋」。

重購價額大於或等於出售價額：可退已繳稅額全數。

重購價額低於出售價額：按重購價額占出售價額比例退稅。

例如出售舊房地1,500萬元，已繳房地合一稅30萬元，2年內以1,200萬元重購自住房地：

30萬元 × 1,200萬元 ÷ 1,500萬元＝24萬元

符合其他條件時，可退24萬元。財政部高雄國稅局也曾以相同數字說明「大屋換小屋」仍可按比例退稅。

2｜先賣後買申請期限5年　先買後賣直接申報扣抵

房地合一重購的「2年」與「5年」是不同概念。

2年是新舊房地完成交易的時間限制。

先賣後買者，須在出售舊房地完成移轉登記後2年內完成重購；重購完成後，可自新房地完成移轉登記次日起5年內提出退稅申請。

先買後賣者，則是在2年內出售舊房地，並於申報舊房地的房地合一稅時直接計算重購扣抵稅額。

購買預售屋時，單純簽訂預售契約尚未取得成屋所有權。作為重購自住房地時，2年期間原則上應以房屋土地完成移轉登記日判斷，而不是預售屋簽約日期。

3｜房地合一退稅後列管5年　出租、營業、出售都可能被追稅

房地合一重購優惠核准後，新房地還有5年列管期。

重購房地在5年內再行移轉，或改作其他用途，包括未設戶籍及居住、出租、營業或供執行業務使用，國稅局可以追繳原先扣抵或退還的稅額。

因此，重購退稅並不是拿到退稅款後就結束，未來5年仍須維持自住。

4｜土地增值稅重購退稅　前後地主必須同一人

土地增值稅則是另一套規則。

依《土地稅法》第35條，出售自用住宅用地後2年內另購自用住宅用地，或先買後賣相差2年內，符合條件即可申請重購退還土地增值稅。

其中最重要的是：

原出售土地與新購土地的所有權人必須是同一人。

因此，先生名下土地出售，再以太太名義購買新土地，土地增值稅重購退稅原則上不能適用。

不過，土地上房屋可以由土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並須符合設籍、自住等條件。

另外，新購土地還有面積限制：

• 都市土地：3公畝以下，也就是300平方公尺
• 非都市土地：7公畝以下，也就是700平方公尺

出售的舊土地則沒有這項重購面積上限。

5｜土地增值稅「大換小」不一定完全不能退

原本常見的說法是「新土地公告現值低於舊土地，就完全不能退」，這並不正確。

土地增值稅重購退稅不是單純比較兩間房子的市價，也不是只看新土地是否比舊土地貴，而是依土地申報移轉現值及已繳土地增值稅計算。

財政部公布的公式為：

新購土地申報移轉現值－（出售土地申報移轉現值－已繳土地增值稅）＝可退稅空間A

只要A大於0，就可能退稅。

A大於或等於已繳土地增值稅，可全額退還；A低於已繳稅額，則退還A的金額。

例如舊土地申報移轉現值450萬元、已繳土增稅50萬元，新土地申報移轉現值430萬元：

430萬元－（450萬元－50萬元）＝30萬元

即使新購土地價額低於舊土地，仍可能退回30萬元，而不是完全沒有重購退稅。

因此，土地增值稅沒有簡單的「小換大才能退、大換小一定不能退」公式。

6｜土地增值稅還有出售前1年與戶籍條件

土地增值稅重購自用住宅用地，出售舊土地前1年內不得出租或供營業使用。

出售及重購土地上的房屋，也須符合自用住宅條件，包括房屋由土地所有權人、配偶或直系親屬所有，並依法辦理戶籍登記。

如果採先買後賣，重購新土地時，原有待出售土地就必須已經符合自用住宅用地條件，不能買完新屋後才臨時把舊屋改成自住。

7｜土地增值稅退稅請求權10年　重購土地同樣列管5年

符合土地增值稅重購退稅條件者，退稅請求權時效目前為10年。

但重購土地自完成移轉登記日起也有5年列管期。

5年內原則上不得：

• 再出售或贈與，包括夫妻贈與
• 出租
• 供營業使用
• 遷出戶籍
• 改作其他非自用住宅用途

違反規定可能遭追繳原退還的土地增值稅。

戶籍規定存在少數例外。財政部函釋認定，因子女就學、公務派駐國外、土地所有權人死亡等特殊因素導致戶籍遷出或未設於該地，只要經查實際仍作自用住宅使用，且沒有出租或營業，可以免予追繳。因繼承或被徵收而移轉，也另有例外規定。

阿明整理｜兩種重購退稅不能混著算

比較項目	房地合一重購退稅	土地增值稅重購退稅
課稅機關	國稅局	地方稅務局
適用標的	適用房地合一新制的自住房地	自用住宅用地
新舊交易期間	2年內	2年內
前後所有權	夫妻間一方出售、另一方重購可適用	土地所有權人須同一人
大換小	可按比例退	依法定公式，仍可能部分退
先賣後買申請期限	重購登記次日起5年	請求權時效10年
新屋列管	5年	5年
出租、營業	可能遭追稅	可能遭追稅

房地合一重購退稅重點在新舊房地價格比例與自住事實；土地增值稅則重視土地所有權人一致、土地申報移轉現值、面積及自用住宅用地資格。

換屋族在簽約前最好同時試算兩套稅制，並把移轉登記日期、戶籍、自住事實及5年列管一起排進換屋時程。

房地合一「大換小」仍可能按比例退；土地增值稅「新地比較便宜」也不代表一定退不到。兩套稅的計算基礎完全不同，不能用房屋總價直接互相比較。

賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文依截至2026年8月20日《所得稅法》第14條之8、《土地稅法》第35條及財政部公開資料整理。若出售房屋屬房地合一新制以前的舊制案件，另有舊制自用住宅重購扣抵規定，條件不同；個案仍應向國稅局、地方稅務局或專業地政士確認。