房地產節稅｜買房、持有、出租、賣房到繼承！掌握7大節稅重點

文／賣厝阿明 知識＋

房子從買進、持有、出租、出售到最後傳承給下一代，每個階段都有不同稅負。

2026年現行制度針對自住、合法出租、長期持有及重購自住房地設有多項優惠。阿明整理7個常用節稅重點，提早安排房屋用途與持有方式，可以合法降低整體稅負。

一、買房：契稅6％

中古屋買方主要負擔契稅、登記規費及相關交易費用。

房屋買賣契稅稅率為6％，計算基礎是房屋「核定契價」，不是整筆房地成交價。辦理不動產移轉登記使用的公契，另按契約金額課徵1‰印花稅。

契稅、印花稅、代書費、規費及仲介費等符合規定的取得必要費用，相關憑證應保存，未來出售適用房地合一稅時，可依規定列入取得成本或費用。

二、持有：自住房屋最低1％、自用土地2‰

房屋稅2.0實施後，自住房屋原則適用1.2％；本人、配偶及未成年子女全國僅持有1戶自住房屋，且房屋現值低於所在地政府公告標準，可適用1％。

出租並申報租賃所得達當地一般租金標準者，房屋稅法定稅率為1.5％至2.4％；其他非自住住家用房屋法定稅率為2％至4.8％，各縣市實際徵收率仍須依地方規定判斷。

地價稅自用住宅用地優惠稅率為2‰，一般用地則為10‰至55‰。

房屋稅優惠原則上須在每年3月22日前申報；2026年因3月22日適逢假日，實際截止日順延至3月23日。地價稅自用住宅用地則須在9月22日前申請，逾期自次年適用。

三、出租：社宅、公益出租與一般出租優惠不同

出租住宅應依法申報租賃所得。無法提出實際費用證明時，目前主要優惠如下：

例如符合社會住宅資格，月租18,000元，先扣15,000元免稅額，剩下3,000元再以60％計算必要費用1,800元，每月應計入租賃所得為1,200元。

四、賣房：持有愈久，房地合一稅率愈低

境內居住個人出售適用房地合一新制的房地，持有2年內稅率45％；超過2年至5年為35％；超過5年至10年為20％；超過10年降為15％。

符合本人或配偶、未成年子女設籍，並連續持有、實際居住滿6年，交易前6年沒有出租、營業或執行業務使用，且家庭6年內未使用過自住優惠者，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分僅課10％。

這裡的400萬元是「課稅所得免稅額」，不是房屋成交價400萬元免稅。

五、土地增值稅：自住優惠10％有兩套制度

一般土地增值稅採20％至40％累進稅率，符合自用住宅用地資格，可適用10％優惠。

「一生一次」原則上一生可使用一次；已使用過後，只要符合較嚴格的持有、設籍、無出租營業及住宅戶數等條件，仍可透過「一生一屋」再次適用10％，而且沒有一生只能再用一次的限制。

土地增值稅10％與房地合一自住10％屬於不同稅制，資格必須分開判斷。

六、換屋：兩年內重購，兩種退稅都能評估

自住房屋先賣後買或先買後賣，只要出售與重購時間相距2年以內並符合條件，可分別評估房地合一稅及土地增值稅重購退稅。

房地合一稅依重購價額與出售價額比例計算可退或扣抵稅額；土地增值稅則依重購土地地價及原出售土地相關金額計算。

兩項制度都有重購後5年列管。列管期間再移轉、出租、營業或改作其他用途，可能被追繳原退還或扣抵的稅款。

七、傳承：贈與244萬、遺產免稅額1,333萬

2026年贈與稅每位贈與人每年免稅額為244萬元，同一年度不論贈與多少人，全年合計只有一個244萬元免稅額。

2026年遺產稅免稅額為1,333萬元，另可依條件扣除配偶、子女、父母及喪葬費等項目。

房產生前贈與可能涉及贈與稅、契稅及土地增值稅；因繼承取得房地，土地免徵土地增值稅，房屋也不屬契稅課稅範圍。

繼承房地日後出售適用房地合一稅時，持有期間原則上可併計被繼承人的持有期間；若要進一步併計自住6年期間，被繼承人相關期間仍須符合設籍、實際居住且未出租或營業等自住條件。

阿明總結

房地產節稅不是等到賣房時才開始。

買房保存成本憑證、持有期間完成自住申報、出租依法申報所得、換屋掌握兩年期限、重購後守住5年列管，傳承時再比較贈與與繼承成本，才能把各項優惠完整串起來。

房屋用途、戶籍、持有年限與出租紀錄，都可能影響下一階段的稅負。提前規劃，比交易完成後再補救更有空間。

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