〔阿明幫你看建案〕台南北區「成大之森」：成大第一排、1862坪大基地、24層景觀地標宅

〔阿明幫你看建案〕台南北區「成大之森」：成大第一排、1862坪大基地、24層景觀地標宅

「成大之森」是中德建設在台南北區推出的預售指標案，位在前鋒路上，正對成功大學校園第一排，基地1862坪，規劃566戶住家加5戶店面，格局從1+1房21坪到三房34坪都有，每坪開價58到61萬元，總價1,500萬到2,200萬。最大賣點是成大校園永久景觀、超大基地完整規劃、以及茂德機構品牌，鎖定的是在地首購族跟看好台南發展的置產客。以下從社區、建築、格局、機能、品牌五個面向來拆解。

社區規劃｜1862坪大基地，3棟24層，566戶大型社區

成大之森基地面積1862坪，建蔽率只有33.44%，將近三分之二的土地留給開放空間跟景觀，社區內就有中庭花園跟空中花園，在一線成大商圈的精華地段，能有這種規模的基地非常稀有。棟戶規劃3幢3棟，地上24層地下5層，總共566戶住家加5戶店面，屬於大型社區規模。

566戶分成3棟，每棟約190戶，出入動線需要留意。車位配比1：0.89，566戶配507個全平面車位，低於1：1的標準配比，代表不是每一戶都能買到車位。車位價格230到270萬，以台南市區來說在中上價位。充電設備有預留，電動車買家可以放心。

公設比34.5%，跟市場均標差不多。公設項目相當豐富：接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、健身房、親子遊戲區、兒童遊戲區、KTV、廚藝教室、信箱區、曬被區，從小孩到長輩的需求幾乎都包了。公設設計由呈境室內裝修操刀，有一定的設計水準。但公設多也代表未來管理費相對高，管理費用目前待定，管委會成立後才能確定實際金額。

建築規劃｜24層地標建築，RC結構，建材規格到位

結構採RC鋼筋混凝土，地上24層地下5層。建材方面，廚具採用櫻花廚具搭配廚下雙溫淨飲機，衛浴跟五金都是TOTO品牌，算國產精品等級。還有長庚活水淨水系統、Honeywell過濾設備、SHARP電梯空氣清淨機、Svago洗碗機、防霾紗窗、TOTO全自動單體馬桶，這建材包在台南市場算給得很有誠意。

本案為預售屋，預計2030年上半年交屋，建造執照114南工造字第00169號，使用執照暫未取得。營造公司是承優營造，建築設計為陳朝雄建築師事務所，景觀設計由大漢景觀操刀，公設設計由呈境室內裝修負責，設計團隊有一定的水準，不是隨便拼湊的組合。

格局規劃｜1+1房到三房21到34坪，首購換屋都有選擇

成大之森的格局選項相當多元：

• 1+1房：21坪

• 二房：24到26坪

• 2+1房：24坪

• 三房：32到34坪

從單身貴族到小家庭都能找到適合的坪數。座向有朝東跟朝西北兩種選擇。阿明看圖面的感覺，因為基地是完整街廓，格局普遍方正，不會有奇怪缺角或深長型的不好用空間。高樓層面成大校園的方向，景觀視野非常開闊，這是用錢買不到的永久棟距。

交屋屋況為標準配備，不用另外搞毛胚裝修。貸款成數75%，以最小21坪、最低單價58萬來算，總價約1,218萬，自備款約305萬。如果看主流二房24坪，總價約1,392萬到1,464萬，自備款約350萬到366萬，屬於台南市區精華地段換屋族的預算範圍。低首付是本案的銷售主打之一，但阿明還是要提醒，前面繳得輕鬆，交屋時的自備款尾款才是關鍵，一定要先算好。

周邊機能｜成大第一排，15分鐘生活圈成熟

成大之森最大賣點就是「成大第一排」。正對成功大學校園，6000棵校園樹海就是你家窗景，永久棟距不用擔心未來被遮擋。台南公園約4萬坪綠地也在步行範圍內，周邊還有勝安香草運動公園、開元振興公園、長榮公園等多個綠地，休閒空間非常充足。

學區部分，開元國小跟成功國中都在車程範圍內，成大就在對面，學術氛圍濃厚。生活採買，全聯、好市多、家樂福超市、大潤發都在車程10分鐘內，開元零售市場、鴨母寮公有零售市場、小東市場等傳統市場也都在附近，日常採購選擇多。商圈以開元商圈、成功大學商圈、花園夜市商圈、孔廟商圈為主，餐飲購物機能成熟。

醫療部分，成大醫院就在旁邊，新樓醫院、仁愛醫院、衛生福利部臺南醫院也在車程範圍內，對有長輩同住的家庭來說醫療資源充足。交通方面，台南火車站車程約5分鐘，北外環快速道路可連接南科，對在南科上班的工程師來說通勤便利。捷運系統暫無，大眾運輸主要靠台鐵跟公車。

品牌背景｜茂德機構中德建設，台南首發代表作

投資建設為中德建設股份有限公司，隸屬茂德機構體系。茂德機構是台灣十大建商之一，在雙北有大量推案經驗，品牌調性走大眾精品路線，規模大、財務相對穩健。本案是茂德機構在台南的首發代表作，通常建商在首發案會特別注重品質跟口碑。營造公司是承優營造，企劃銷售由得邦廣告負責，接待會館設在北區延平段。

重點說明

成大第一排永久景觀，買一戶少一戶。 正對成大校園，永久棟距不用擔心被遮擋，在台南精華地段這種條件非常稀有。

1862坪大基地，建蔽率僅33.44%，社區開闊感佳。 台南市中心能找到這種規模基地的新案不多，低建蔽率代表住起來舒服。

建材規格到位，櫻花廚具加TOTO衛浴，還有長庚活水跟全自動馬桶。 這建材包在台南市場算給得很有誠意，不是那種簡配隨便交差的案子。

格局多元，21到34坪，首購換屋都有選擇。 從單身到小家庭都能找到適合的坪數，1+1房對單身族或投資客都有吸引力。

總價1,500萬到2,200萬，台南市區精華地段中上價位。 不便宜，但跟雙北動輒三四千萬比起來，對南科工程師族群還是有吸引力。

車位配比1：0.89，不是每戶都能買到車位。 有意購買小坪數戶別的買方，要先確認是否還能選購車位。

預售屋預計2030年交屋，等待期長。 從現在到交屋還有四五年，中間景氣變化跟利率波動的風險要考量進去。

低首付是行銷主打，但交屋時尾款才是壓力點。 阿明強調，前面付得輕鬆不代表後面也沒壓力，一定要把整段付款期程算清楚。

單價58到61萬，是台南北區的區域高標。 跟周邊中古屋行情有明顯落差，自住客願意多花錢買品質可以理解，投資取向就要算投報率了。

想知道更多這個案子的細節，或者想比較台南東區、北區、永康其他新建案，歡迎隨時敲阿明。買房是大事，先看、再問、最後才決定。我們下次見。

阿明小提醒：以上開箱內容僅供參考，實際格局、建材、價格、貸款條件等細節，仍以現場銷售合約及建商公告為準。買房是人生大事，請務必親自到現場多看多問多做功課。

圖/建案粉專