【賣厝阿明】啥咪！凶宅還有分等級

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「凶宅」在一些文化中被用來形容帶有不好氣場或與不幸事件相關的房屋，通常與不幸事件、靈異現象或負能量相關，在科學上很難找到確鑿的證據來支持這些說法。但是在房地產交易中，一旦房屋被貼上「凶宅」標籤，買家通常會因為恐懼而避開這樣的房屋，所以房屋價值就會急速下跌，像這樣汙名減損的情形一旦形成就很難逆轉了。

就拿過往的案例來說，在台北市南京東路上的一棟豪宅，雖然地理位置優越，設施也很完善，但因為曾經發生過兇殺案，導致房屋售價大幅下跌，最後只剩下原市價的六成而已！ 

文章目錄

凶宅的四個等級

凶宅的定義

凶宅的常見爭議

凶宅的四個等級

凶宅對房價的影響絕大程度上取決於文化、社會信仰和地區，主要是反映了大眾對生死和未知的恐懼。在社會中，「凶宅」這個詞具有特殊的意義。通常被標上凶宅標籤的地方，在民間習俗裡被視為不祥之地，也充滿忌諱。

因此，購屋族對於這類型的房屋接受度並不高，一旦房屋成為凶宅，屋主往往欲哭無淚。甚至有人將凶宅分為四個等級：

1. 微凶宅：指住戶因輕微意外死亡，例如跌倒、意外滑倒等。

2. 次凶宅：住戶可能因較嚴重的非自然死因去世，例如被遺棄導致餓死。

3. 中凶宅：指的是房屋內曾經發生過自殺事件，像是上吊、燒炭等。

4. 大凶宅：是指房屋內曾經發生過重大的死亡事件，比如謀殺案、重大事故等。

這四個分級當中，中凶宅和大凶宅相對來說會對未來的居住者造成更大的心理壓力。

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凶宅的定義

但是，從法律的角度來看，「凶宅」並不是正式的法律用語或法律概念。使用的定義是參照內政部函釋：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

依據上述的標準，構成凶宅有三大要件：

1.在賣方產權持有期間內發生。

2.在專有部分發生。

3.有凶殺或自殺致死。

凶宅的常見爭議

在以往的經驗中，通常會考量要件及事件過程，凶宅的問題在買賣間的案例五花八門，實務上判決的看法也相當分歧，可以就以下兩點常見的爭議討論：

1.房屋成為凶宅可以要求行為人（包含殺人者或自殺者）賠償嗎？

→法律上著重的主要有侵權行為的故意、過失、損害、遺產等。根據民法的規定，如果因凶殺或自殺事件導致房屋成為凶宅，行為人（包括殺人者或自殺者）即對房屋的所有權人造成了侵權行為。 

依照民法第184條的規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」屋主有權向行為人請求損害賠償。如果事件涉及自殺者，屋主甚至可以向自殺者的繼承人要求在自殺者名下財產（遺產）的範圍內請求賠償。但是過去也有過案例判決不同的情形，主要仍是依據案情情況不同，法院見解不相同。

2.凶宅可以進行買賣嗎？

→可以的，但是因為涉及重大事項，會明顯影響房屋的價值，凶宅也會是能否順利成交的關鍵因素，所以賣方在向買方出售房屋時，一定要履行義務，如實告知。內政部地政司在不動產說明書應記載及不得記載事項中也明載，房屋仲介有調查凶宅之責任和義務。

如果賣方故意隱瞞不告知房屋是凶宅，即使交易完成，買方事後除了可以要求解除契約或減少交易價格，還可以根據民法第360條的規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」要求賣方承擔未履行契約的損害賠償責任。實務中，如果賣方明知房屋是凶宅，卻故意在買賣契約中註記非凶宅，甚至可能涉嫌刑法上的詐欺罪。 

總結以上，如果賣家知道房屋曾經發生過重大事件（例如死亡或兇殺等），就一定要履行義務告知買家。如果沒有履行責任，那麼可能會面臨法律訴訟。即便凶宅等級不是具體的法律約束，但對未來的賣家、買家和租戶來說，還是具有一定的參考價值。

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