買「地上權」的房子划算嗎？

（圖片提供／House123）

「地上權」的建案推案越來越多，剛好紅色子房之前在商周寫了一篇文章，精闢地說明了地上權的種類和區別。我一位旅居在香港的高中同學想問我的意見，我剛好前一陣子在計算一個數據，或許可以作為參考。

政府每年5月會徵收房屋稅，賣房子時會徵收土地增值稅。這兩個稅的計算基礎分別來自於「房屋評定現值」和「公告土地現值」，前者每三年評定一次，後者每年評定一次。

儘管政府評定的房地現值和市價有不小的差距，但一般來說，「房屋評定現值」佔「房屋評定現值」和「公告土地現值」總和的比例（亦即：房屋評定現值 / （房屋評定現值 + 公告土地現值 ））大約可以作為房子的價值佔房地價值的比例。

以一般的新成屋而言，在市中心的精華地段，這個比例會相對低（可能在 10%～20%，因為土地值錢）；在外郊地區，這個比例會相對高（可能 30% - 50%，甚或以上）。不過，不管是哪一個，由於房子的價值通常會隨著折舊而遞減，這個數據往往會隨著屋齡的增加而逐漸降低。想知道你家的房地評定現值嗎？提供地址和屋主的身分證影本委由代書幫你查詢，就可以算出你家的房子的價值佔房地價值的比例。

而目前推出的「地上權」建案，大多位於土地取得不易的市中心。所以，如果這些「地上權」建案的售價是附近其他建案的 3 折或以下的話，還算可以接受。某方面來說，就當成在鄉下買房子 (像我彰化鄉下的家) 基本上土地幾乎不會增值，建物每年折舊，50 年下來房子的殘值非常低，土地也不太值錢，就當成買了房子折抵 50 年的租金，還划算。但問題是現在台北新推出來的「地上權」建案，價格都是附近的 6 折～7 折。有些有「建物產權」，有些甚至只有「建物使用權」，根本無法貸款，需要建商（建物所有權人）協助辦貸款。如果「地上權」建案還要附近的 6 折～7 折，說真的，只要租房子就好了，買一點都不划算。房子一年一年在折舊，且只有使用權，土地和建物的所有權都沒有，沒有資產增值的效益，還不如租房子打個長期租約，好好談個漂亮的租金划算！這也是為什麼，前幾天跟一位仲介朋友聊到，很多只有「建物使用權」的「地上權」社區，最後最青睞的群族就是「退休養老族」，與其租一間電梯宅，不如買一個「地上權」的建案，安心養老。

所以，對「地上權」建案有興趣的朋友，或許可以調查一下鄰近其他新建案的「房屋評定現值」和「公告土地現值」，並計算一下房子的價值佔房地價值的比例，作為議價的參考。而且別忘了，這個比例可能隨著屋齡增加而降低，入手「地上權」建案時要多加考量。 

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