租房出去後房客積欠房租，有什麼方法可以請對方搬離嗎？

網友舉手問

請問我租房子出去，但是遲遲收不到房租，房客也不肯搬離，我有什麼方法可以自救嗎？

問題說明：

1. 租房出去後房客積欠房租，有什麼方法可以請對方搬離嗎？
2. 有什麼方法可以避免房客積欠房租不走的情況嗎？

參考解答：

若房客拒絕搬遷，房東也不得私下強制房客搬離，比如清空房間內物品，或轉向他人協助進入房間等待房客並進行追討等行為，此種行為可能會侵犯刑法第306條：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。」之規定，租賃糾紛不允許私力救濟，如果房客拒絕返回房間，是屬民事糾紛，應向民事法院聲請返還房屋，建議可以先寄送存證信函或請律師發律師函的方式，明確告知房客，若還是堅持不搬離，再循調解或訴訟、聲請返還房屋等方式請求搬離。

根據土地法第100條第三項之規定：「承租人積欠房租 2 個月以上者，出租人得收回房屋」，以及民法第440條第二項之規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」再進行催告後仍不付租金，房東得已終止租貸契約，因此，建議您可於存證信函中註明有意終止契約，並且給予兩週至一個月的合理期限，請求房客搬離並給付搬遷完時應支付的租金費用。

契約上是否可以約定換鎖，則因租貸契約是屬於司法自治範疇，只要房客簽約時同意，則房東可以在契約中註明換鎖的條款，然而，真的換了所，房東也不可侵入房客房間，以免有刑法上的疑慮，要防範不繳房租的房客，建議您在地約時可以將細項寫清，如訂定房租欠繳的明確期限、於租約到期後拒絕搬遷者應受強致執行等條款，並與房客一同去法院公證，此時在發生此種狀況，才可直接至法院申請強制執行，以防後續的法律糾紛耗費一堆心力。