囤房稅2.0上路後，持有成本增加多少？自住、出租、空屋稅率一次看懂

文／賣厝阿明知識＋

「阿明，我只是多一間房子沒有設籍，房屋稅真的會差很多嗎？」

答案是：可能差很多，但不能只看你有幾間房。

囤房稅2.0自2024年7月1日起施行，2025年5月首次依新制開徵，2026年5月則是新制第二年開徵。房屋稅改採按年計徵，課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日。

房屋稅的基本公式是：

房屋稅額＝房屋評定現值×適用稅率

所以持有成本增加多少，不只取決於戶數，還要看房屋是否自住、是否設籍、有沒有出租申報、房屋所在地，以及房屋評定現值高低。

一、囤房稅2.0改了什麼？

1. 非自住房屋改採全國歸戶

過去非自住房屋主要由各縣市分別計算，新制改為按房屋所有人全國持有的非自住住家用房屋戶數歸戶，再依各房屋所在地政府訂定的級距課稅。

這裡要特別注意：

自住房屋戶數是本人、配偶及未成年子女合併計算，全國以三戶為限；但一般非自住房屋原則上是依各房屋所有人分別歸戶，不是夫妻名下房屋全部合併計算。

2. 非自住稅率提高，並採全數累進

一般非自住住家用房屋的法定稅率，由原本1.5%至3.6%，提高為2%至4.8%。地方政府必須依全國持有戶數訂定差別稅率，並採「全數累進」。

所謂全數累進，就是一旦進入較高級距，該所有人名下符合該類型的非自住房屋，全部按較高級距課稅，不是只有超過戶數的部分加稅。

不過，各縣市實際稅率不同。有些地區一戶非自住空屋可能從2.6%起算，部分直轄市則可能從3.2%起算，不能拿單一縣市的稅率套用全台房屋。

3. 自住優惠新增設籍條件

符合自住稅率，必須同時具備三項條件：

• 房屋沒有出租或供營業使用；
• 本人、配偶或直系親屬實際居住，並在該屋辦竣戶籍登記；
• 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。

符合條件者適用1.2%；若全國僅持有一戶自住房屋，而且房屋現值低於所在地公告的「全國單一自住房屋現值一定金額標準」，則可適用1%。

這個一定金額會由各地方政府按年度公告，媒體常稱為「豪宅線」，但它並不是全國統一固定金額。

二、哪些房屋適用較低稅率？

除了自住房屋外，新制也鼓勵房屋投入租賃市場。

房屋出租作住家使用，且依法申報租賃所得達當地一般租金標準，可適用1.5%至2.4%的較低稅率；因繼承取得的共有非自住房屋，也適用1.5%至2.4%的法定稅率區間。

起造人持有待銷售住家用房屋，在合理銷售期間二年內，適用2%至3.6%；持有超過二年，則回到一般非自住房屋2%至4.8%的稅率範圍。

三、持有成本到底會增加多少？

答案要逐戶計算，不能只說「多一戶就多多少錢」。

假設某間房屋評定現值為100萬元，原本符合自住條件，稅率為1.2%，一年房屋稅約為1萬2,000元。

如果後來沒有設籍，也沒有出租申報，假設依房屋所在地及全國戶數適用3.2%，一年房屋稅就會變成3萬2,000元。

等於：

• 稅額增加2萬元；
• 新稅額是原來的約2.67倍；
• 增幅約167%。

如果適用最高4.8%，稅額會從1萬2,000元增至4萬8,000元，是原稅額的4倍，也就是增加300%。

不過，這只是方便理解的假設試算。實際稅額仍須確認房屋所在地稅率、全國歸戶戶數及房屋評定現值。

四、哪些人影響最明顯？

未設籍的實際自住者

新制增加戶籍登記條件。即使真的住在屋內，若沒有完成設籍，仍可能失去1%或1.2%的自住稅率，改按非自住稅率課徵。

但不代表所有未設籍房屋都一定適用3.2%以上，實際稅率仍須依所在地及房屋使用情形判斷。

持有多戶空屋者

非自住房屋採全國歸戶與全數累進，持有戶數愈多，愈可能進入較高級距。即使只有一戶空置房屋，也可能比過去承受更高稅率，不是持有第四戶後才開始受影響。

持有新屋或高評定現值房屋者

房屋稅不是依市價計算，而是以房屋評定現值乘上稅率。新屋、地段率較高或標準單價較高的房屋，即使稅率相同，增加的實際金額通常也較有感。

符合自住條件的三戶以內家庭

若三戶以內都確實自住、完成設籍且沒有出租或營業，仍可適用1.2%；全國單一自住且低於一定金額者，還可降至1%，因此影響相對有限。

五、四個合法降低稅負的方法

1. 確認自住房屋已完成設籍

首次申請自住優惠，或房屋使用情形發生變更時，原則上應在每年房屋稅開徵40日前，也就是3月22日前完成設籍並向房屋所在地稅捐機關申報；遇假日則順延。

2026年因3月22日適逢假日，申報期限順延至3月23日。逾期申報，原則上要從下一期才能適用優惠。已經核准，而且戶數及使用情形都沒有改變者，通常不必每年重新申請。

2. 出租並依法申報租賃所得

將房屋合法出租作住家使用，並申報租賃所得達當地一般租金標準，可申請適用1.5%至2.4%的較低房屋稅率。

各地一般租金標準可能依房屋、土地及年度公告分別計算，不宜直接套用固定百分比。

3. 成為公益出租人或加入社宅包租代管

經政府認定為公益出租人，或正式加入社會住宅包租代管計畫，符合條件者可適用房屋稅1.2%，並可能享有地價稅2‰及租金所得優惠。

但不是把房子租給一般租客，或交給任何一家民間包租代管公司，就會自動取得優惠，仍須完成政府認定或加入正式計畫。

4. 重新檢視長期空置房屋

對於長期空置、無法符合自住條件，也沒有出租計畫的房屋，可以重新評估是否出租、出售或調整資產配置。

因為新制採全國歸戶與全數累進，一間閒置房屋不只增加自己的稅額，也可能讓其他非自住房屋一起進入更高級距。

阿明總結：稅負增加多少，關鍵不是「幾間房」而已

囤房稅2.0不是單純對第四戶、第五戶加稅，而是重新區分房屋是否自住、是否有效出租，以及持有戶數與所在地稅率。

阿明送大家三句話：

第一，自住要設籍，只有實際居住還不夠。

第二，非自住房屋按所有人全國歸戶，但每間房仍依所在地稅率計算。

第三，房屋稅看的是房屋評定現值，不是市場成交價。

收到稅單後若覺得金額明顯增加，先別急著認為算錯，應逐戶確認自住資格、設籍狀況、出租申報、全國歸戶戶數及所在地稅率，才能真正找出稅負上升的原因。