買房賣房流程懶人包》從看屋、議價到過戶交屋　阿明整理7步驟一次看懂

買房賣房流程懶人包》從看屋、斡旋到過戶交屋 阿明整理7步驟與各角色工作一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

買賣房屋不是簽完約、付完錢就沒事了。從看屋、議價、簽約、報稅、貸款、過戶到最後交屋，每一個環節都有買方、賣方和房仲各自要忙的事情。

實際進度沒有「全台統一的標準天數」，主要還是看雙方契約怎麼約定，以及銀行審核、稅捐機關作業、地政事務所辦理時間。阿明幫大家整理完整的流程和每個階段該做什麼，讓你知道自己現在走到哪一步了。

買賣房屋7大流程概覽

階段	主要工作
1. 委託、看屋	看屋、查行情、確認產權與屋況
2. 出價、議價	斡旋金或要約書、確認價格與條件
3. 正式簽約	核對契約、產權、付款、交屋條件
4. 報稅、申貸	土增稅、契稅申報及銀行貸款
5. 完稅、貸款核准	繳稅、對保、確認核貸金額
6. 過戶、抵押權設定	所有權移轉、房貸設定、原抵押權處理
7. 撥款、交屋	點交、結算費用、鑰匙與尾款

第一階段｜委託、看屋

賣方委託房仲賣房子的時候，要先確認委託時間、開價多少、仲介費怎麼算，以及是「專任委託」（只給一家賣）還是「一般委託」（可以同時給好幾家賣）。

買方的話，不要只看裝潢漂亮就衝動下決定，至少要同步確認實價登錄行情、土地和建物面積、屋況、使用現況和產權資料。

透過房仲交易時，「不動產說明書」是非常重要的文件。依法經紀人員要跟買方解說，簽約時要交給買方簽章，這份說明書會視為買賣契約的一部分。

阿明提醒： 買方出價前先看完不動產說明書和重要產權資料；賣方也要確認房仲刊登的內容跟實際屋況一致。

第二階段｜出價、議價

買方確定想買之後，可以透過「斡旋金」或「要約書」 來表達購買條件。

如果仲介叫你付斡旋金，記得你也可以選擇使用要約書，不用非得付錢才能談。斡旋金也沒有法律規定一定是成交價的2%、3%或5%，金額是雙方約定的。

買方簽了要約書之後，仲介依定型化契約規定要在24小時內轉交給賣方。

阿明提醒： 出價最好書面化，除了價格，也要把付款方式、貸款條件、附贈設備、交屋時間和出價的有效期限都寫清楚。

第三階段｜正式簽約

價格談好之後，就要簽正式的買賣契約了。

法律沒有規定中古屋買賣一定要有地政士（代書）在場才算數，但房屋金額這麼大，後面又要報稅、辦抵押權和過戶，實務上找合格的地政士協助會比較安心。

簽約前最好再調一次最新的產權資料，確認以下幾件事：

• 所有權人是誰、有沒有抵押權、有沒有被查封或其他限制

• 土地和建物的範圍

• 付款方式怎麼約定

• 如果貸款貸不到怎麼辦

• 交屋日期是什麼時候

• 哪些設備要留下來、違約責任怎麼算

仲介費也要在契約裡寫清楚。依規定買賣雙方合計不得超過成交價金的6% ——6%是最高上限，不是政府規定一定要收6%。

阿明提醒： 正式簽約前至少把契約從頭到尾看過一遍，不要到現場才第一次看到就急著全部簽完。

第四階段｜報稅、申請房貸

簽約後要趕快處理稅務和貸款的事情。

土地增值稅原則上要在訂立契約日起30日內申報；契稅也是契約成立日起30日內要申報。30天是法定期限，申報時間到第29天才送件，後面流程可能全部卡住。

賣方如果符合自用住宅用地的條件，可以申請10%的土地增值稅優惠稅率。

買方需要貸款的話，也要在簽約後馬上送銀行鑑價、徵信和審核。銀行作業需要時間，包括鑑價、徵信、審核、對保，每個環節都可能需要補件或確認。申報和送貸款的時間，會直接影響後面過戶和交屋的進度。

阿明提醒： 簽約後盡快完成報稅和房貸送件，才有足夠時間處理補件、銀行估價不足或自用住宅優惠審查。

第五階段｜完稅、核貸與對保

稅捐機關核定土地增值稅和契稅後，依契約分工完成繳納。

買方同時要確認銀行最終核准的：貸款金額、成數、利率、年限、寬限期和撥款條件。

不要把銀行「初估可以貸八成」當成正式核貸。銀行從初估到最後核准，中間可能因為鑑價結果、個人信用狀況或政策調整而改變。

舉例來說，如果成交價1,500萬，原先預計貸1,200萬，最後銀行只核1,000萬，買方就要自己想辦法補200萬的差額。

阿明提醒： 在進入過戶前一定要取得明確的核貸結果並完成對保，不要房子都準備過戶了才發現錢不夠。

第六階段｜過戶、抵押權設定

稅務和貸款條件準備好之後，由買賣雙方或委託的地政士向地政事務所辦理所有權移轉。

買方有辦房貸的話，通常還會一起辦銀行抵押權設定。

如果賣方原本還有房貸，還要處理舊貸款清償和抵押權塗銷，所以賣方的舊貸款、買方的新貸款和所有權移轉，這三件事的順序一定要先安排好。

地政事務所實際辦理的時間會因為案件狀況和所在地而不同。

阿明提醒： 送件前再確認一次稅款、印鑑、身分文件、貸款撥款條件和原抵押權的處理方式，重要交易最好交給合格的地政士統籌處理。

第七階段｜價金撥付、驗屋交屋

產權移轉完成後，還不算真正結束。

交屋前要依照買賣契約再次確認房屋現況，包括：

• 約定的家具和設備

• 漏水或修繕的事項

• 水電瓦斯、管理費、房屋稅和地價稅怎麼分算

• 鑰匙、遙控器和相關文件

如果有用履約保證或價金信託，價金什麼時候撥給賣方，要依照實際契約的約定。

中古屋交易沒有法律規定每一筆都強制辦理履約保證，但實務上多數房仲會建議採用，費用行情約為成交總價的萬分之六，由買賣雙方各出一半。

阿明提醒： 最後一筆錢撥出去之前，一定要完成點交確認；發現跟契約不符的地方，要留下書面紀錄，不要只靠口頭講講。

買方、賣方、房仲各自要守住什麼？

角色	最重要的工作
買方	查產權、看說明書、確認貸款能力、按時付款、驗屋點交
賣方	誠實講屋況、備齊產權文件、申報稅務、處理原貸款、按時交屋
房仲	說明物件、傳達交易條件、製作和解說不動產說明書、協調簽約和交屋
地政士	協助稅務申報、產權移轉、抵押權設定和流程銜接
銀行	鑑價、徵信、核貸、對保、抵押權設定和撥款

阿明總結

一筆中古屋交易的實際時程，主要取決於雙方協議的條件，以及銀行審查、稅捐機關核定、地政事務所辦理的作業速度。比較常見的情況是抓1到2個月左右，但如果遇到自用住宅土增稅審查、銀行補件、原房貸塗銷或共有產權等狀況，時間都可能拉更長。

真正重要的不是「一定要多快交屋」，而是每個流程都有足夠的時間確認清楚。

出價前把物件看清楚，簽約前把契約看清楚，過戶前把貸款和稅務確認清楚，交屋前把房屋和價金點清楚。

買賣房屋金額這麼大，速度可以協調，但程序真的不能省。透過合法房仲交易，並在稅務、過戶和貸款流程由合格的地政士和銀行專業人員協助把關，通常比單純追求「趕快成交」更重要。

賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文所列時程為一般實務參考，實際仍應依買賣契約、產權、貸款、稅務及各機關作業情況調整。