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買房怕貸款成數不足,但書加註條款有效嗎?
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買房怕貸款成數不足,但書加註條款有效嗎?

2020/10/22 | 賣厝阿明 |  678 | 加入最愛
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辛苦了大半輩子存到了第一桶金後,大部份人都會選擇找間房子自住或投資,但簽完約後才發現無法貸到足夠的房貸可就尷尬啦!
為什麼會發生簽約後才知道貸款成數不足的情形呢?
原因有三:
1、 相信仲介或賣家的話,覺得自己貸得過
2、 自己感覺良好,認為一定貸得過
3、誤會房屋成交價=銀行鑑價

也因此在實務上,有很多買家因為房貸成數不足,想要解除契約而與賣家發生官司糾紛,法院通常都會判定買家需用信貸補足差額。
於是後來有許多買家都會在契約但書要求加註一條「貸款不足」的解約條款,避免要賠給賣家或建商一筆違約金或是被沒收高額訂金。
不過「但書條款」真的是無敵的嗎?又該怎麼避免在簽約後才發現「貸款不足」的情形呢?

詳細解答:

一、「但書條款」得雙方合意才能寫
買房若是擔心貸不到足夠的款項,可以在合約裡加上「貸款不足」的解約條款,範例如下:
1、「買房需房貸達成交價8成,不指定銀行利率及貸款年限,排除個人信用外,若無則無條件解約。」
2、「以房地為擔保設定抵押權,向XX銀行貸款不足成交價8成時,買賣合約自動解除」

在解約條款裡一定要寫清楚,「貸不到成交價幾成可以解除合約」及「以什麼方式貸款」,如此一來可以避免賣方在貸款成數、貸款方式上找問題,要求履約。
實務上最常發生,買房只要求沒辦法貸到房價的8成,即無條件解約,但卻沒說清楚要以什麼方式以及跟哪個銀行貸款,例如,A銀行只能貸七成,B銀行卻能貸八成,那這樣就會有爭議,或者賣方直接要求用信貸來補房貸不足的差額。
不過這種完全不利於賣方的條款,除非是急著賣房的人,否則大部份的賣家都不太會同意簽下這種條款,所以大家在買房之前還是該先去銀行詢問可貸多成數,千萬不要聽賣方或仲介的保證,畢竟借你錢的是銀行而不是賣方或仲介。

二、利用免費試算服務,省去事後麻煩
現在的銀行大都有提供免費的「房貸試算服務」可以做房屋鑑價、預估貸款成數等等,建議可以多找幾間平常有往來的銀行做此服務,最好找個5間來估算價格比較保險。
為什麼要找這麼多間呢?因為每間銀行會根據房屋座落地點、房屋現況評估,給出與成交價不同的價格,即為「房屋鑑價」。如此一來,就可以知道自己是否買貴,不但可以趁機跟賣方殺價,也能有足夠的資訊比較在哪一間銀行貸款可以獲得最高的成數及優惠。


最後,撇開個人信用問題,如果各家銀行給出的房貸成數在房屋鑑價5成之間,遠低於成交價,就代表房子可能有問題,將來要轉賣不容易,如果是決定住一輩子的話,影響就不大,若是有可能會賣掉,最好不要買下這間房子。

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