買房十大詐騙與交易陷阱全解析》地面師、假買方騙屋、假保留戶、凶宅隱瞞　千萬房產這樣守

文／賣厝阿明 知識＋

房屋交易金額動輒數百萬、上千萬元，詐騙集團鎖定的已不只是買方帳戶裡的現金，連屋主名下沒有貸款的房子、未辦繼承的不動產，都可能成為犯罪目標。

內政部警政署統計，2025年全台詐欺案件發生數達19萬7,595件，其中「投資詐欺」5萬8,675件，占29.69%最多，其次為假網路拍賣3萬5,443件。房產詐騙雖未被單獨列為最大類別，但由於單筆不動產價值高，一旦遭騙，損失可能直接從數百萬元跳到數千萬元。

政府近年也持續將假屋主、假中人、假買方、假房客列為不動產交易常見風險。買房防詐的重點已從單純防止匯款受騙，擴大到身分查驗、產權確認、價金控管、抵押權設定及重要交易資訊揭露。

手法一｜假買方先付頭款　真正目標是屋主產權

假買方主要鎖定自售或名下房屋沒有貸款的屋主，初期議價不激烈，甚至願意先支付一部分價金建立信任，再要求由買方指定的地政士處理交易。

宜蘭縣政府曾公開示警，此類案件可能先支付約一至兩成價金，再取得權狀、印鑑章、印鑑證明等文件，迅速辦理所有權移轉，之後利用數月才支付尾款的契約時間差，把房屋向民間金主設定抵押借款，最後不再支付剩餘房款。

過去公開案例中，也曾出現2,000萬元房屋交易，假買方先支付200萬元取得賣方信任，之後涉嫌勾結地政士辦理產權移轉。

阿明提醒：屋主不應把權狀、印鑑證明及交易程序全部交由買方單方面指定的人員掌控。出售高價不動產，可自行委任可信任的地政士共同把關，並使用價金履約保證控管付款與產權移轉。

手法二｜假屋主取得鑰匙　拿別人的房子騙買方

另一類陷阱直接從買方下手。

詐騙者先承租真正存在的房屋取得鑰匙，再偽造權狀、屋主身分資料或相關文件，假冒所有權人對外出售，並以急需資金、價格低於市場行情等理由吸引買方。

政府公開的不動產防詐資料已將「假屋主真詐財」列為典型模式，詐騙者的主要目標通常是先取得買方支付的訂金、簽約款或頭期款，再迅速失聯。

阿明提醒：簽約前應核對屋主身分證件、最新地籍謄本與產權資料。內政部目前也提供「電子產權憑證」，可由真正權利人登入系統產製，供買方、承租人、銀行或地政士線上查驗產權；電子憑證屬輔助查驗工具，並未取代紙本權狀。

手法三｜假中人賣「內部保留戶」　建商印章、合約全部造假

預售市場常見另一套劇本，則是假冒可以取得建商或地主「內部保留戶」的中間人。

政府公開防詐資料曾整理新竹相關案件，詐騙者聲稱能用低價取得建商或地主保留戶，甚至偽造房屋預定單、收據、買賣契約、建商大小章及收款章，逐步收取訂金、簽約金與工程款。

價格比接待中心便宜、樓層又特別漂亮，再搭配「內部關係」、「地主保留戶」、「員工戶」等說法，都是需要直接向建商確認的交易訊號。

阿明提醒：購買預售屋應直接確認真正的建商、代銷公司及建案備查資訊；仲介業者與地政士資格則可透過內政部「不動產服務業資訊系統」查詢。

手法四｜假房客製造假債權　房子一路走進法拍程序

房東名下房屋同樣可能遭到鎖定。

台灣公開防詐案例曾出現假房客發現房東戶籍仍設在出租房屋後，涉嫌偽造房東簽發的本票，再利用司法程序聲請強制執行；法院寄送至戶籍地址的相關文書則遭攔截，導致真正屋主沒有及時發現。

此類案件真正的風險不是「租房就能直接拿走房子」，而是犯罪者透過假債權、假文書，再利用司法程序與通知時間差推動後續強制執行。

阿明提醒：房屋出租後若已不居住於原戶籍地址，可注意重要司法與行政文書的送達，也可向地政機關申請「指定送達處所」及「地籍異動即時通」，提高異常交易被及早發現的機會。

手法五｜台版地面師偽造遺囑　1年變現近1.5億元

「台版地面師」則把犯罪目標直接鎖定未辦繼承的不動產。

嘉義市政府整理相關司法案件指出，犯罪集團在短短一年內假冒11名過世者的相關權利人，利用未辦繼承資料鎖定目標，再透過偽造代筆遺囑、人頭、見證人及相關文件辦理遺贈登記，最終將取得的不動產設定抵押或出售，變現金額達1億4,925萬4,298元。一審判決中，主嫌被判14年，協助出具認證文件的律師被判25年。

這類案件不是單純假冒屋主賣房，而是從繼承、遺囑、登記一路建立一套外觀完整的假交易鏈。

阿明提醒：繼承人應儘早處理繼承登記；所有權人也可申請地籍異動即時通、住址隱匿等服務。電子產權憑證則可在交易需要確認權利人時提供另一項線上查驗工具。

手法六｜一屋多賣、重複收款　產權過戶前出現資金缺口

同一間房屋同時和兩名以上買方簽約，在法律上不一定當然構成刑事詐欺；是否涉及犯罪，仍須看賣方是否從一開始就具有詐騙故意、是否收款後刻意不履約等具體證據。

對買方而言，真正需要防範的是在所有權尚未移轉前，大量買賣價金已經直接交給賣方，後續才發現房屋又出售給其他人、遭設定抵押權或發生其他產權問題。

政府與地方地政機關均建議，房屋交易可透過價金履約保證，由第三方專戶管理價金，降低「錢先付出去、產權卻沒拿到」的風險。

阿明提醒：履約保證主要保障交易金流，並不代表所有產權、屋況及契約風險都由履保公司承擔，契約內容與產權調查仍須逐項確認。

手法七｜假投資把現金騙光　再叫被害人抵押房子

假投資詐騙與房產的連結近年愈來愈明顯。

刑事局提醒，詐團會透過社群平台、假名人廣告及假投資群組建立信任，再以高報酬吸引被害人持續加碼。部分被害人在存款投入後，還被誘導解約保單、申請貸款甚至抵押不動產，最後造成巨額財產損失。

2025年官方統計中，投資詐欺達5萬8,675件，是全年最大詐欺類型。

阿明提醒：投資平台要求借信貸、車貸或抵押房屋加碼，已屬極高財務風險訊號。房屋一旦完成真實抵押設定，後續還不出貸款，會產生真正的債務與強制執行風險。

手法八｜隱瞞非自然死亡　民事減價之外也可能涉刑責

買房的重要資訊遭刻意隱瞞，同樣可能引發重大損失。

內政部現行「不動產說明書應記載及不得記載事項」明定，應揭露建物專有部分在產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形。

桃園2025年一件民事判決中，賣方將房屋以1,260萬元出售，但沒有揭露其女兒過去曾自該屋陽台輕生的事件，法院依估價結果認定房屋價值減損，判賣方返還買方約284萬8,860元價金。

高雄另有案件，屋主出售900萬元透天時，刻意隱瞞胞兄曾因屋內火災、一氧化碳中毒死亡的事實，最後被高雄高分院依詐欺取財罪改判有期徒刑1年。

阿明提醒：買方應詳閱不動產說明書及成屋買賣標的現況說明書。民間凶宅網站、網路搜尋或鄰里詢問只能作為輔助資訊，不能取代契約揭露及正式查證。

手法九｜交屋後再踩裝修雷　團購付款變成百戶爭議

房子買下來之後，另一筆大錢通常緊接著投入裝修。

2025年新北土城「世界花園」社區爆發大規模裝修履約爭議，媒體引述住宅消保團體資料指出，累計超過140戶提出相關反映，部分裝修工程延宕或未進場，損失金額被估計可能達億元規模。案件涉及裝修業者與住戶間的契約履約問題，不能直接推定建商或代銷參與詐騙。

阿明提醒：裝修費用應依實際工程進度分期支付，避免工程尚未完成就繳清大部分款項。使用具有第三方資金控管機制的裝修履約保障，也能降低業者突然停工後資金難以追回的風險。

手法十｜假交友建立感情　最後把房子變成投資本金

假交友與假投資結合，也是房產被榨乾的重要入口。

刑事局公開警示指出，犯罪者會先在網路建立感情或信任關係，再引導被害人操作假投資網站或APP。當被害人手上現金不足時，詐團會繼續慫恿解約保單、借貸甚至抵押不動產。

這類案件的關鍵並非單純的感情糾紛，而是陌生或網路交往對象逐步取得財務信任，再把關係導向匯款、借貸與資產處分。

阿明提醒：網路交友關係一旦涉及代操投資、借款、擔保或不動產抵押，應立即中止資金操作並透過165或金融機構獨立查證。

阿明整理｜房產防詐守住5道防線

防線	正確做法
地籍異動即時通	免費申請，遇買賣、贈與、抵押權設定、預告登記等案件，在收件及異動完成階段以簡訊或電子郵件通知。
價金履約保證	透過第三方專戶控管買賣價金，降低產權與付款不同步的金流風險。
查詢合法業者	可利用內政部不動產服務業資訊系統查詢不動產經紀業與地政士資料。
重要文件分權保管	權狀、印鑑證明、印鑑章及自然人憑證不應在不清楚用途下交由單一交易相對人控制。
住址隱匿＋指定送達處所	住址隱匿可降低第二類謄本揭露完整住址的風險；未住在戶籍地者可搭配指定送達處所，降低漏接重要地政文書的可能。

房產詐騙最可怕的地方，在於犯罪者不一定一開始就要求匯款，而是先建立一場看似正常的買賣、租賃、投資或感情關係，再逐步取得文件、產權與資金控制權。

買方應核對「人、屋、權、錢」，賣方則要守住「權狀、印鑑、過戶與尾款」。交易價格異常、對方刻意跳過正常程序、只准使用指定地政士、要求提前過戶或催促交付重要證件，都應提高警覺。

不動產金額愈大，交易流程愈不能靠信任取代查證。

資料來源：內政部警政署、刑事警察局、內政部地政司、地方政府地政機關、法院判決及公開案例資料。