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沒有薪轉紀錄就無法辦貸款?聯徵分數越高越好?破解常見的5大房貸迷思!
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沒有薪轉紀錄就無法辦貸款?聯徵分數越高越好?破解常見的5大房貸迷思!

2024/06/08 | 幸福空間 |  39 | 加入最愛

(圖片提供/幸福空間)

一般人對貸房貸容易有以下5個迷思,現在就為大家詳細解說:

迷思1 沒有薪轉紀錄,沒辦法辦貸款?

迷思2 只要自己每個月存錢轉帳進去,銀行就會買單?

迷思3 聯徵分數越高越好?

迷思4 找薪轉銀行貸款條件最好?

迷思5 成為銀行VIP 貸款條件更好?

 

迷思1 沒有薪轉紀錄,沒辦法辦貸款?

「愛莉,我和先生在傳統市場做生意,我們買貨、賣貨都是收現金,聽說這樣貸款很難貸得下來?」一個網友問我。

申請房貸時,銀行的出發點很單純:房貸雖然有房子和土地當抵押品,但是,還是需要確定貸款人每個月都有穩定的收入來源,可以乖乖繳貸款。銀行要怎麼知道你的收入呢?

申請貸款時,銀行會要求你授權它去國稅局調閱過去三年的「所得清單」,看看你的「報稅所得」有多少。由於很多中小企業都沒有據實申報,使得很多人的「報稅所得」都遠比他的「實際收入」低。因此,銀行通常會請你提供「近半年薪轉存摺明細」,讓銀行知道你的收入來源很穩定,有能力每個月付貸款。

如果你領的是現金,沒有薪轉紀錄怎麼辦?由於銀行要的只是「確定你有穩定且足夠支付貸款的收入來源」,所以,只要定期把你收到的現金拿去銀行存就好(很多ATM 都有存款功能,很方便)。只要能證明你的收入是真實、穩定的(以前面這個網友為例:除了提供存摺外,也提供在市場營業的照片、進銷存明細等),還是找得到可以認列收入的銀行,且貸款條件一樣不差喔!

 

迷思2 只要自己每個月存錢轉帳進去,銀行就會買單?

坊間有人教大家自己做「薪轉紀錄」:每個月存一筆現金到帳戶裡面,當成自己的收入。這個可行嗎?

由於銀行的目的,是確保我們每個月都有穩定的收入來源,可以乖乖繳貸款,所以,我們舉證的「收入」是否「真實」,當然是他們稽核的重點。

申請貸款時並不是提供存摺、調閱聯徵就結束,申請書上還需要提供我們收入的來源、工作單位、工作性質、年資等。銀行會評估你的行業別、職位、公司資本額(月領20 萬,但是公司資本額只有50 萬?)、存摺餘額(月領20 萬,但存摺餘額一直小於100 萬?)去判斷你的收入數字合不合理,也會打電話去公司,與你做貸款照會,確定你有在那裡上班。

只要收入是真實的,銀行業務通常會盡力幫忙。我有學員是知名的風水老師,自己開工作室,經營多年,工作收入都是收現金,每兩週固定拿去ATM 存起來。銀行核貸前,用Google 查詢她的網站、專欄文章、她上節目的影片,判斷她舉證的收入是合理的,最後核貸下來的條件一樣非常好。但如果舉證的收入是造假的,也別小看銀行的授信審核能力喔!

 

迷思3 聯徵分數越高越好?

聯徵固然重要,但是,真正關鍵的不是分數,而是有沒有信用卡遲繳、動用信用卡循環利息、預借現金、信用違約紀錄等。因為聯徵分數可能受「名下有多少貸款」、「有沒有擔任保證人」等條件影響,但是,聯徵上看不到「收入」和「財力」。所以,「聯徵滿分」不是關鍵,不要有信用瑕疵,有正常繳款紀錄,加上提供足夠的收入和財力佐證,才是關鍵喔!

 

迷思4 找薪轉銀行貸款條件最好?

很多人以為:找薪轉銀行申請房貸,條件應該最好!畢竟我的薪水它最清楚。真的是這樣嗎?

答案是:「不一定!」因為每一家銀行的貸款方案不同,可以提供的成數、利率、寬限期都不一樣。如果你的薪轉銀行本身房貸方案就不優,那就算是薪轉戶,也一樣不夠給力喔!

 

迷思5 成為銀行VIP 貸款條件更好?

很多財商社團都在瘋迷申請銀行的VIP 資格,希望成為VIP 可以有更優惠的房貸條件。這個可行嗎?

如果光比較這家銀行的條件,可能有幫助。但是,因為每一家銀行的貸款方案都不一樣,可能A 銀行不用VIP 資格,就可以申請到B 銀行VIP 方案才有的條件,甚至還更好!所以,是不是要申請成為銀行的VIP 呢?真的不一定喔!

 

貸款謹記「521 原則」,準不會錯!

有鑒於每個銀行偏好的區域、貸款族群都不同,所以,在比較貸款條件時,我有一個「521 原則」,絕對不吃虧喔!

.詢價 5 家:找3~5 家銀行初步估價(可以請仲介、代書幫你找3~4 家,你自己另外問1~2 家),口頭提供合約價格、貸款人工作、收入等初步資料,詢問貸款條件。如果銀行需要填寫申請書才能受理,可以提供沒關係,但先不授權調閱聯徵。

.申請 2 家:針對兩家條件最好的銀行授權調閱聯徵,正式申請貸款。

.對保 1 家:銀行核貸下來後,選擇條件最好的銀行進行「對保」(簽約)、撥款。

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【本內容節錄自編輯精選好書《買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!》】

書名:買房人生課:看過1000間房子,也梳理人生百態,濃縮15年買屋經驗,實戰女神邱愛莉的42個精煉心法大公開!

出版社:幸福文化

作者:邱愛莉

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