使照拿到就能交屋？公設沒完工也通知驗屋！阿明解析預售屋驗收、交屋與公設點交5大重點

文／賣厝阿明知識＋

買預售屋最期待的就是收到交屋通知，但有些建案已取得使用執照，中庭還在施工、健身房尚未完工，建商就通知買方驗屋。

行政院消保處2026年查核預售屋契約，發現部分建商驗收前尚未接通水電，甚至約定公設未完工仍可通知買方驗收專有部分。

阿明提醒，使用執照、接通水電、驗收、交屋及公設點交，是五個不同程序，每個階段都有應注意的權益。

建商取得使用執照，代表建築物經主管機關依建築法令核發使用許可。

不過，領得使照只是預售屋履約的重要階段，建商仍須依契約完成設備、設施與交屋程序。

依《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第13點，建商通知驗收前，須完成主建物、附屬建物設備，取得使用執照、接通自來水與電力。

有天然瓦斯地區，原則上還須達成瓦斯配管可接通狀態，並完成契約及廣告圖說所示設施。

水電尚未接通，買方可要求建商先完成法定驗收條件，再安排正式驗收。

個別住戶驗屋，主要檢查室內牆面、門窗、給排水及約定設備。

但第13點同時要求完成契約、廣告圖說所示設施，因此建商不能單以公設尚未正式點交管委會，排除原本應完成的設施。

驗收發現瑕疵，應記載於驗收單，由建商限期修繕。

買方有權在自備款部分保留房地總價5%，待修繕完成並經雙方複驗合格後支付。

依定型化契約第15點，建商應於取得使用執照後6個月內通知買方交屋，並於交屋前完成契約約定的瑕疵修繕。

水電費、瓦斯基本費原則上自「通知之交屋日起30日後」由買方負擔，即使尚未遷入也是如此。

共有部分管理費則依第16點，自交屋日起由買方按月繳納。

阿明提醒，契約上的交屋通知日期、通知書指定交屋日期及實際交屋情形，都應仔細核對。

依《公寓大廈管理條例》第57條，建商應於管理委員會成立或管理負責人產生後，依法辦理共有部分與相關設備資料移交。

水電、機械、消防及各類管線須檢測功能正常。

若檢測未通過或有明顯缺陷，管委會或管理負責人可報請主管機關處理，依法要求可歸責的建商修復改善。

公設點交與個別住戶交屋雖屬不同程序，但原應依契約完成的設施，仍須履行完工義務。

購屋族應確認使用執照、水電接通、契約設施完成情形、驗收缺失與5%保留款，以及交屋後各項費用的起算時間。

使照到手只是完成一個階段，驗收合格、依約交屋及公設完成移交，才是預售屋履約的重要環節。買方應保留驗收單、缺失照片與建商書面通知，避免在設施尚未完成時，提前承擔不必要的費用與責任。

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