房屋稅2.0懶人包｜計算方式與房屋現值一次看懂

文/賣厝阿明知識+

房屋稅每年5月開徵，但你繳多少，不是直接拿房屋市價乘上稅率，而是根據稅捐機關核定的「房屋評定現值」計算。

房屋稅2.0自2024年7月1日施行，2025年5月首次開徵，主要改變包括自住房屋增加戶籍要件、非自住房屋採全國歸戶及全數累進，並將課稅方式改為按年計徵。

一、房屋稅怎麼計算？

房屋稅計算分成兩個步驟：

核定單價會依房屋構造、用途、總樓層數、設備及樓層高度調整，再乘上房屋面積、屋齡折舊及所在地段率。房屋評定現值不是成交價，也不是實價登錄價格。

一般來說，房屋坪數愈大、建材與設備愈好、屋齡愈新、地段愈繁榮，評定現值通常愈高，房屋稅也可能跟著增加。

頂樓加蓋、陽台外推或其他增建，只要附著於土地並增加房屋使用價值，也可能被納入課稅。繳了房屋稅，不代表違章建築因此取得合法身分。

二、自住房屋稅率多少？

自住房屋要適用優惠稅率，必須同時符合以下條件：

房屋沒有出租或供營業使用；由本人、配偶或直系親屬實際居住，並在房屋辦妥戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國合計持有房屋不超過3戶。

房屋現值超過地方政府公告門檻，不代表失去自住資格。只要仍符合自住要件及全國3戶以內限制，原則上仍可適用1.2％稅率。

三、115年期單一自住房屋現值門檻

2026年5月開徵的115年期房屋稅，部分主要縣市的「全國單一自住」房屋現值門檻如下：

台北、新北、桃園及台中的115年期門檻，分別由各地方政府公告為267萬4,200元、234萬8,900元、181萬8,000元及153萬5,400元。

新竹縣與新竹市門檻分別為184萬5,300元及185萬6,600元；台南為157萬4,900元，高雄則為217萬7,500元。

這裡的門檻指的是「房屋評定現值」，不是市價。例如台北市一間市價數千萬元的住宅，其房屋評定現值仍可能低於267萬4,200元。

四、什麼是囤房稅2.0？

非自住住家用房屋改採「全國歸戶、全數累進」。

全國歸戶，是將納稅義務人在全台持有的非自住房屋合併計算戶數；全數累進，則是達到較高戶數級距後，所有非自住房屋都按該級距課稅，不是只有超出的房屋提高稅率。

各地方政府須在法定範圍內制定差別稅率，因此實際級距並非全國完全一致。例如部分縣市的一般非自住稅率從2.6％起跳，部分地區則由3.2％起跳，應以房屋所在地自治條例及稅單為準。

因此，出租房屋不一定直接課到最高4.8％。房東若依法出租並申報租賃所得達當地一般租金標準，可申請1.5％至2.4％的較低稅率。

五、營業用房屋稅率

非住家用房屋依實際用途課稅：

原本是住家，後來改作公司、店面、診所或事務所使用，就可能改按非住家用稅率課徵。各縣市實際徵收率仍須查閱地方政府規定。

六、低價房屋可以免稅嗎？

自然人持有的住家用房屋，如果房屋現值在10萬元以下，原則上全國最多3戶可免徵房屋稅；地方政府可在重新評定房屋標準價格時，調整當地免稅門檻。

法人不適用這項低價房屋免稅規定。自然人持有超過3戶者，須申報選定其中3戶適用免稅。

七、房屋稅由誰繳？

房屋稅課稅期間為前一年7月1日至當年6月30日，每年5月開徵，並以每年2月末日作為納稅義務基準日。

也就是說，2月最後一天房屋稅籍記載的所有權人，原則上就是當年度房屋稅納稅義務人。年度中即使才剛買房，仍可能收到整期房屋稅單；買賣雙方可以在契約中約定按持有期間分攤，但不能改變稅捐機關認定的納稅義務人。

八、為什麼稅單可能超過12個月？

房屋稅2.0改為按年課徵後，如果房屋在3月1日至6月30日間新建、增建或改建完成，這幾個月的房屋稅會併入下一期徵收。

例如房屋自2025年3月起課稅，2025年3月至6月的4個月，加上2025年7月至2026年6月的12個月，可能在2026年一次收到共16個月的房屋稅。

購買新成屋時，除了確認過戶日期，也應詢問房屋何時開始起課，並在契約中約定跨期房屋稅如何分攤。

九、申報期限別錯過

房屋用途變更為自住、出租，或符合減免條件時，原則上應於每年房屋稅開徵40日前，也就是3月22日前申報；遇假日則順延至下一個工作日。

115年期申報期限為2026年3月23日。逾期申報且使稅額減少者，原則上要等下一期才能適用優惠稅率。已經申報核准，且用途、戶數及減免原因都未改變者，通常不必每年重新申報。

十、收到房屋稅單先檢查

房屋稅2.0最容易踩雷的地方，不是房屋市價太高，而是屋主以為「自己住」就會自動按自住稅率課稅。

房子實際自己住，不代表稅籍上已經是自住。戶籍、使用情形、全國持有戶數及申報期限，少一項都可能讓稅率從1％、1.2％提高到非自住稅率。

收到稅單後若發現用途、面積、房屋現值或稅率有疑問，應儘快向房屋所在地的地方稅捐機關申請查詢或更正。