買房只看價格？「不動產說明書」5大重點沒看 小心房子有問題還不知道
文／賣厝阿明 知識＋
買房時，房仲通常會拿出一本厚厚的「不動產說明書」。很多人看不懂，就直接翻到最後一頁簽名，但這個動作可能讓自己錯過查封、違建、漏水、出租或土地使用限制等重要資訊。
不動產說明書就像房子的 「身分證＋健康檢查表」 。依法，房仲在促成買賣前，必須向買方提供經屋主親筆簽名的不動產說明書，內容涵蓋產權狀況、使用分區、有無增建或違建、是否為事故屋、周邊嫌惡設施、管理組織運作等資訊。
簽約時，房仲必須將這份說明書交付買方簽章，說明書會視為買賣契約的一部分。它不是僅供參考的廣告資料，而是具有法律效力的正式文件。
一、產權有沒有問題
這是整本說明書最重要的部分。拿到說明書後，先核對所有權人是否就是跟您接洽的賣方本人。
再看土地及建物謄本，有沒有以下情況：
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抵押權：屋主還有多少房貸沒還
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查封、假扣押：房子被法院限制處分中
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預告登記：未經特定人同意不能移轉
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信託登記：產權已信託給別人
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設定地上權：土地不是屋主的，未來轉手和貸款都會受影響
如果房屋是共有、出租、出借或被占用，也要確認分管協議、租期及點交方式。有限制登記不一定完全不能買，但必須在契約中明確約定排除方式與期限。
二、坪數、用途與格局是否一致
比對主建物、陽台等附屬建物、公設及車位面積，確認廣告坪數是否與權狀相符。地籍圖可以確認土地位置、形狀及界址；建物測量成果圖則可核對合法登記範圍，抓出中古屋常見的增建或違建區塊。
要判斷能不能作住宅、開店或重建，不能只看地籍圖，還須搭配使用分區及建管資料。土地使用分區應向各縣市政府都市計畫主管機關申請查詢，地籍圖只能看出土地形狀與界址，無法看出使用分區。土地也要確認是否屬於公共設施保留地、水土保持特定區域或環境保護管制區，以免買了卻無法興建。
三、屋況與瑕疵有沒有誠實揭露
中古屋最怕遇到問題房子，應特別檢查以下幾項：
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漏水、壁癌
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違建、未登記增建
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樑柱裂縫、鋼筋裸露
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輻射與混凝土氯離子檢測情形（海砂屋檢測）
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火災、天然災害紀錄
非自然死亡（凶宅） 的揭露範圍也要看清楚。內政部規定，說明書應記載的是 「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間」 ，是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡的情形。如果是產權持有「前」 發生，則視屋主是否知悉；若知悉，仍應誠實告知。如果說明書上記載「未做相關檢測」，買方可以在簽約時要求由驗屋廠商協助勘驗。
四、周邊300公尺有哪些設施
說明書應在地圖標示周邊半徑300公尺內的重要環境設施，包括：
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嫌惡設施：台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加油站、瓦斯行（場）、葬儀社
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生活機能：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場
此外，建物內是否設置中繼幫浦機械室、水箱及屋頂基地台，也屬應揭露事項。
五、價金與付款條件是否完整
交易總價、付款方式、稅費由誰負擔、設備是否贈送、抵押權何時塗銷、違約責任及交屋條件，都要白紙黑字寫清楚。
車位要確認是獨立產權、共有持分還是只有使用權，機械車位還要注意尺寸、載重及管理維修費。
2026年4月新制：這三項新增揭露
自2026年4月1日起，成屋買賣與不動產說明書新增揭露多項重要資訊：
成屋買賣定型化契約（建物現況確認書）新增：
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太陽光電發電設備：建物是否設置，以及設置依據、位置及管理維護情形
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用戶加壓受水設備：社區是否設有及其管理維護責任
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硬固混凝土中最大水溶性氯離子含量：檢測標準與容許值說明（即海砂屋檢測標準）
不動產說明書新增：
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建築能效標示：建物是否取得建築能效標示
阿明提醒
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下斡旋前就要看：不要等到簽約才看，出價前就應該看完不動產說明書。
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堅持拿「經屋主簽名」的版本：拒絕任何未經屋主簽名的版本。
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不要只聽房仲口頭說：房仲口頭說「都沒問題」還不夠，重要承諾應寫進說明書或買賣契約。
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發現不符要及時主張：不動產說明書是契約的一部分。交屋後如果發現記載項目與事實不符，應儘速向原委託的房仲或屋主提出主張。
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房仲沒給是違法的：如果房仲在您付斡旋金時沒有提供不動產說明書，已違反《不動產經紀業管理條例》第24條規定。近年法院已有判決認定屬重大程序瑕疵，買方不僅可拿回全額斡旋金，還能向業者求償相關損失。違規業者還可能面臨主管機關6萬元以上30萬元以下的罰鍰。
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看不懂別硬撐：第一次看到不動產說明書別擔心，可以根據上述5大重點，逐項請房仲說明，確認內容都清楚明白。
賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文為個人知識分享，僅供參考，個案問題請諮詢專業地政士或律師。
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