夫妻贈與房屋懶人包｜不是完全免稅！5步驟自己辦過戶

文／賣厝阿明知識＋

夫妻之間想把房子過戶給另一半，很多人第一個想到的是：「夫妻贈與不是免稅嗎？」

這句話只對一半。

夫妻相互贈與財產，贈與稅確實不計入贈與總額，但不代表房地產過戶完全不用繳稅，也不代表可以跳過國稅局直接去地政事務所。

阿明幫大家整理成5個步驟，自己辦也比較不容易漏掉。

第1步｜土地增值稅：可申請「不課徵」

夫妻相互贈與土地，可以選擇申請不課徵土地增值稅。

但要特別注意，「不課徵」不是永久免稅，而是這次夫妻移轉時先不課。未來土地再出售或移轉給第三人時，仍會依規定計算土地漲價總數額。

簡單理解就是：

現在先不課，不代表這筆土增稅永遠消失。

所以是否選擇不課徵，還要考量土地取得時間、公告土地現值及未來處分規畫。

第2步｜房屋契稅：夫妻贈與照樣要繳

土地有夫妻贈與優惠，但建物就不一樣。

夫妻間贈與房屋，沒有免徵契稅的規定。

贈與契稅稅率為6%，由受贈人負擔，原則上應在契約成立之日起30日內申報。

而且契稅不是拿房屋市價直接乘6%，而是依主管機關核定的契價，也就是房屋評定標準價格作為課稅基礎。

因此，「夫妻贈與完全不用稅」是最容易踩到的第一個誤區。

第3步｜印花稅：別忘了千分之一

夫妻辦理房地贈與，所簽的不動產移轉契據，還涉及印花稅。

持憑辦理不動產物權登記的契據，原則上按契約金額千分之一計徵印花稅。

實際應納多少，仍要依土地、建物契約內容及稅捐機關核定結果為準。

第4步｜贈與稅：免繳還是要「申報」

這一關最容易讓人搞混。

夫妻相互贈與財產，依法不計入贈與總額，所以通常不會因這筆夫妻贈與產生贈與稅。

但是——

不用繳，不代表不用報。

仍須向國稅局辦理贈與稅申報，經審核後取得「不計入贈與總額證明書」。

自2023年10月1日起，辦理不動產贈與登記時，也可提供相關證明書案號，由地政機關透過系統查驗，不一定每件都需要再拿紙本證明到地政事務所。

記住一句話：

夫妻贈與＝贈與稅不計入，但申報程序不能省。

第5步｜地政事務所：正式辦理過戶

完成前面的稅務程序後，最後才是辦理所有權移轉登記。

常見需要準備的資料包括：

1. 土地登記申請書
2. 土地、建物所有權贈與移轉契約書
3. 土地增值稅相關證明
4. 契稅相關證明
5. 贈與稅不計入贈與總額證明資料
6. 土地及建物所有權狀
7. 贈與人、受贈人的身分證明文件
8. 依案件需要檢附印鑑證明或其他身分核驗資料

印鑑證明也不是每一件都一定要附。如果贈與人親自到地政事務所辦理，由承辦人核對本人身分，或符合公證、認證、地政士簽證等規定，可能可以免附印鑑證明。

還有哪些費用？

除了上述稅捐，地政登記本身還會產生規費。

所有權移轉登記原則上會按申報地價或權利價值的千分之一計收登記費；需要核發新權狀時，另有每張80元書狀費。

實際費用仍依土地、建物權利範圍及個案內容計算。

阿明幫你一張表搞懂

阿明提醒

夫妻贈與最大的迷思，就是把「不用繳贈與稅」理解成「房子過戶完全不用稅」。

真正的做法是把土地增值稅、契稅、印花稅、贈與稅與地政登記分開處理。

另外，贈與後房地所有權人已經變更，如果原本有自住房屋、自用住宅用地等租稅優惠，也要重新確認新所有權人是否符合相關資格及申請規定。

現在透過不動產移轉一站式服務與跨機關資料查驗，自己辦理夫妻贈與確實方便不少，但如果房子還有銀行貸款、共有、信託、查封、特殊稅籍或其他複雜產權問題，流程可能不同，最好在簽約前先向國稅局、地方稅捐機關及所在地地政事務所確認。

一句話記住：夫妻贈與不是「完全免稅」，而是「贈與稅有優惠、其他稅費分開算、該申報的一樣不能少」。

資料來源：財政部稅務入口網、內政部地政司及各地地政機關公開資料。