囤房稅2.0懶人包｜多屋族稅金最高翻4倍 自住、出租眉角一次搞懂

阿明幫你畫重點：囤房稅2.0的核心就是「全國歸戶＋差別稅率」。你名下在全台灣有幾間房，全部合起來算，非自住稅率在六都實際適用3.2%～4.8%，跟自住的1.2%差了最高4倍。多屋族一定要看懂這篇，不然5月收到稅單會嚇到。2026年申報期限是3月23日，錯過等明年。

一、3大改革一次看

第一，改採「全國歸戶」。 過去非自住房屋戶數是各縣市分開算，多屋族可以靠「分散在不同縣市」降低稅率。新制改為全國歸戶，本人、配偶及未成年子女在全台持有的房屋全部合併計算。

第二，稅率全面拉高且「全數累進」。 非自住住家房屋的法定稅率從原本1.5%～3.6%，調整為2%～4.8%，地方政府必須在此區間內依戶數分級訂差別稅率，且每一戶都以該戶數對應的稅率課徵。以台中市為例，非自住房屋實際適用3.2%～4.8%。所謂「全數累進」，是指名下5戶房屋若落入4.2%的級距，這5戶全部按4.2%課稅。

第三，自住優惠重整。 全國單一自住（排除超過各縣市「豪宅線」者）可享1%稅率；全國3戶以內自住適用1.2%。豪宅即使自住，仍適用1.2%而非1%。

二、自住房屋的3個條件

要適用自住稅率1.2%（或1%），須同時符合以下三條件：

第一，無出租或供營業使用。 房屋必須專供居住。

第二，本人、配偶或直系親屬實際居住並辦竣戶籍登記。 新制新增「設籍」要件，只有實際居住還不夠，一定要有人設籍。僅形式遷入而無實際居住事實，可能產生稅務風險。

第三，本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。 超過3戶的部分，就會落入非自住稅率。

三、合法省稅3大招

第一招：自住設籍。 要適用1.2%自住稅率，必須辦竣戶籍登記。全國僅持有1戶且房屋現值在地方政府標準以下者，稅率可降至1%。

第二招：加入社會住宅包租代管或成為公益出租人。 將合法房屋出租給符合租金補貼申請資格者成為公益出租人，或加入社會住宅包租代管，即可享受與自住住家用相同的最低稅率1.2%課徵房屋稅，且該房屋不計入全國總持有應稅房屋戶數。

第三招：一般出租申報達標。 屋主自行出租，只要申報租賃所得達到一般租金標準並於規定期限內申報，持有4戶以內每戶1.5%、5至6戶每戶2.0%、7戶以上每戶2.4%。委託民間包租代管業者出租、簽訂1年以上契約供居住使用，出租期間房屋稅則按單一稅率1.5%課徵。

四、常見問題

申報期限方面，房屋使用情形如有變更（例如從非自住改為自住），應在每年房屋稅開徵40日前，也就是每年3月22日前（遇假日順延）向房屋所在地稽徵機關申報。2026年因3月22日適逢週日，申報截止日順延至3月23日。逾期申報的話，當期無法適用優惠，必須等到隔一年度才能享有較低稅負。

夫妻怎麼算？全國自住3戶是以本人、配偶及未成年子女全國歸戶計算；超過的部分，則依納稅人各自分別計算全國戶數。

戶籍遷出會怎樣？已適用自住稅率的房屋，若將戶籍遷出，必須保留本人、配偶或直系親屬至少1人在原戶籍內，才能繼續適用優惠稅率。若形成空戶，將被改課非自住稅率並補稅。

低現值老屋也受影響嗎？住家房屋現值在10萬元以下免徵房屋稅，但適用對象以自然人持有全國3戶為限，且排除法人。台中市的免徵標準為10萬4,000元，台北市自113年期起調整為10萬9,000元。若免稅屋在3戶以內，不計入全國歸戶；第4戶起不再免稅。超過3戶者，應在房屋稅開徵40日前向稽徵機關申報擇定免徵房屋，未申報或逾期申報，由稽徵機關主動擇定房屋稅額最高的3戶免徵。

五、囤房稅 vs. 房地合一稅

很多人搞混這兩種稅。簡單說，囤房稅是持有稅，針對你「持有」多戶非自住房屋課徵，目的是增加囤房成本、逼出空屋。房地合一稅是交易稅，針對你「出售」房地的獲利課徵，目的是抑制短期炒作。兩者目的不同，但可以互補。

阿明總結

囤房稅2.0上路後，多屋族在全台持有幾間房，全部合起來算，非自住稅率在六都實際適用3.2%～4.8%，跟自住的1.2%差了最高4倍。自住族只要記得：設籍、3戶以內、無出租營業，就能享1%或1.2%優惠。多屋族可以評估：把空屋出租、加入包租代管成為公益出租人，或申報租賃所得達標，都能適用較低稅率。

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