找房仲買房/賣房 》買方5大自保、賣方4大關鍵 阿明：魔鬼藏在契約裡，別讓口頭承諾變成一場空

找房仲買房/賣房 》買方5大自保、賣方4大關鍵 阿明：魔鬼藏在契約裡，別讓口頭承諾變成一場空

文／賣厝阿明 知識＋

買房賣房透過房仲，最怕遇到不肖業者，導致權益受損。阿明幫大家整理買方5大自保關鍵與賣方4大關鍵，一次看懂怎麼保護自己。

給買方：5大自保關鍵

一、慎選合法房仲，查證三樣東西

買房前先確認房仲業者是否合法，到店面看有無懸掛經紀業許可文件、同業公會會員證書、不動產經紀人證書。也可以要求經紀人出示《不動產經紀人員專業資格證書》，核對證件與本人是否一致。

阿明提醒：大型連鎖品牌通常有較完整的價金保障制度，交易相對安全。

二、警惕「超低價」與「虛假」房源

網路上明顯低於市場行情的「急售」、「特價」房源，很多只是用來吸引你留下聯絡方式的「引流」手段。優先選擇正規平台，注意查證房源照片、面積、樓層等資訊是否屬實。

阿明提醒：成交價偏離行情要小心——高於行情可能是溢價購買，低於行情則要注意有未告知的屋況瑕疵。

三、搞懂「斡旋金」與「要約書」的陷阱

買方表達購買意願有兩種方式：

斡旋金（付錢表達誠意）

• 金額或比例沒有法律強制規定，由買方與房仲協商，實務上常見出價的2%～5%

• 賣方同意出價後，斡旋金自動轉為定金，產生定金效力

• 賣方簽字前可撤回、全額拿回；簽字後買方反悔 → 定金被沒收；賣方反悔 → 應加倍返還

要約書（不付錢，簽文件）

• 不付斡旋金，簽一份文件載明出價

• 賣方簽署同意後，買方若反悔，須賠償違約金（依約定，常見買賣總價3%）

• 房仲應主動告知買方可以選擇要約書，不必非得付斡旋金

斡旋四大陷阱：

1. 「自動轉定」條款：賣方簽字後斡旋金轉為定金，反悔即被沒收

2. 同時對多家房仲下要約：若多個賣方同時同意，可能面臨多重違約

3. 沒加註「貸款不足解約」條款：可在斡旋書特別約定「買方貸款成數需達總價__成以上，若未達則契約自動解除」

4. 沒在斡旋單寫清楚：務必註明議價期限、若未達成交易斡旋金全額退還

四、仔細審閱「不動產說明書」

這是房屋的「身分證＋健康檢查表」。依《不動產經紀業管理條例》第23條、第24條規定，經紀人員在執行業務過程，應以不動產說明書向買方解說；簽約時應將說明書交付買方簽章，說明書視為契約書之一部分。

重點檢查項目：

• 產權：所有權人、抵押權、查封、預告登記、信託登記

• 坪數：主建物、陽台、公設、車位面積是否與權狀相符

• 屋況：漏水、壁癌、違建、樑柱裂縫

• 凶宅：建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生非自然死亡；產權持有前若屋主知悉，仍應誠實告知

• 土地使用分區：向都市計畫主管機關申請查詢

阿明提醒：下斡旋前就要看，不要等到簽約才看。房仲沒給是違法的，違者可依《不動產經紀業管理條例》第29條處6萬元以上30萬元以下罰鍰。近年法院已有判決認定屬重大程序瑕疵，買方不僅可拿回全額斡旋金，還能向業者求償。

五、善用「履約保證」，不要匯款到個人帳戶

涉及買賣價金付款，就應簽訂「價金履約保證」，不論頭款還是尾款都交由第三方銀行保管，交屋後再由銀行支付給賣方。費用行情約為成交總價的萬分之六（0.06%），由買賣雙方各負擔一半（各萬分之三）。

阿明提醒：「切記不要匯款到個人帳戶」，才能保障交易完成前屋主與仲介無法擅動款項。

給賣方：4大關鍵

一、決定委託方式：專任 vs. 一般

阿明提醒：一般委託不要找超過3家，以免買方懷疑你急著脫手而大力砍價。專任委託期間內，連賣方自己都不能另行出售。

二、留意「代收定金」陷阱

委託契約中常有「代收定金」條款。但房仲代收定金須有賣方的明確授權才有效力，若未經授權即代收，對賣方不發生效力。

自保方法：在委託合約上加註「任何代收定金，均須經本人確認並於書面上簽名後始生效力」，保留最終決定權。

三、合理定價，避免「實拿」陷阱

• 參考內政部實價登錄，了解同區域近半年成交行情

• 設定底價和開價（通常保留5-15%議價空間）

• 警惕 「實拿」定價方式——表面簡便，實則稅費歸屬不清，容易衍生爭議

四、審閱委託契約

• 確認委託期限：專任委託期間內無法自行出售

• 確認服務費率：仲介服務費可以協商，依法買賣雙方合計不得超過成交價6%，簽約前談妥並載明於契約

• 詳閱違約條款：部分不肖業者可能在「委託人義務」或「違約條款」中設定陷阱

• 所有變更都要書面：任何內容變更都需雙方簽字確認，不要相信口頭承諾

• 主張審閱期：簽約前可要求將契約帶回審閱，確保完全了解每一項條款

阿明總結

對買方：

1. 出價前先看完不動產說明書

2. 斡旋時註明貸款不足解約條款

3. 堅持查閱完整實價登錄，不要只看房仲提供的部分資料

4. 設定自己的價格底線，不要被牽著鼻子走

5. 簽約前冷靜思考，不要被搶購氛圍影響

6. 善用履約保證，不要匯款到個人帳戶

7. 對「現在不買會更貴」這種話保持懷疑

對賣方：

1. 專任委託要確認房仲夠積極，否則房子可能被「綁死」

2. 劃掉「代收定金」條款，保留最終決定權

3. 參考實價登錄合理定價，避免「實拿」陷阱

4. 所有重要約定白紙黑字寫在契約裡

買賣房屋透過房仲，核心原則就是「多查證、看清楚、問明白、寫下來」。

賣厝阿明／房地產第三方友善知識平台發起人。本文為個人知識分享，僅供參考，個案問題請諮詢專業地政士或律師。