房仲話術大揭密！了解房仲內心的OS

（圖片提供／幸福空間）

買房時仲介經常透過話術吸引你選購或加價，以下為大家整理一些常見話術內容與可能隱含的意思，作為買房時的參考。

 

看屋時的話術

無論仲介的話術多吸引人，一定要記得確認房屋是否符合自己所需，不要因為話術買了不適合自己的房子。

．這間買了一定賺，因為已經在做交通及便利建設。

→但未來如果沒漲價，也不關我的事。

．這間房屋保證出租，投資穩穩賺。

→但租不出去的話，與我無關。

．現在房市很熱，這幾個月已經有好幾間成交了，要趕快決定！

→可能是企圖塑造買方的緊張感，但也有可能是真的很熱門。

．牆壁有壁癌還好啦！請師傅油漆一下就好了。

→可能有漏水，或是其他瑕疵因素影響。

．這間房屋的地點不錯，樓下就有賣吃的，生活機能很好。

→但可能容易有蟑螂或是油煙味。

 

出價時的話術

仲介會催促買方出價斡旋是常態，但不須因此影響自己出價的意願，建議真的喜歡房屋再下斡旋，否則斡旋後如果想反悔成交，斡旋金會被當成違約金沒收。

．屋主明天要出國，要不要趕在今天下斡旋，這樣我好幫你談。

→但如果要付斡旋，屋主也有可能明天突然又不出國了。

．已經有人下斡旋了，你要不要也出價看看？

→塑造房屋很熱門、很搶手的感覺，希望藉此吸引買方下斡。

．如果你喜歡這間房屋，可以先下斡旋談，因為買方現在很多，所以先下先贏。

→嘗試刺激買方下斡旋的意願。

．屋主很捨不得賣這間房屋，有想要留給子女住，如果有想要的話，要快點出價喔！

→日後就算沒有賣出，也不確定屋主是否會給子女居住。

．屋主開價跟同社區比，已經很實在了，你這價格，我不好意思跟他談。

→仲介希望買方加價，且如果出價數字沒有太誇張，有談有機會，可以討論看看。

．前面已經有人下比你高的斡旋，但對方沒成交，所以你一定要出高於對方的價格才有可能成功。

→仲介卡價，目的是讓買方再加價談。但之前談到多少斡旋沒成交，可能不一定真的有這筆數字。

．現在房價一直在漲，實價登錄已經不準了，以我數十年的經驗，至少要×××萬以上才有機會。

→仲介卡價，目的是讓買方再加價談；且不管實價登錄準不準，銀行估價、買方出價及屋主售價依然可作為參考資訊。

．現在屋主都底價當開價。

→雖然部分屋主是底價當開價，但若屋主有確切的售屋動機，還是可以好好談價看看。

．屋主不缺錢，是因為工作調動才賣房。

→屋主價格很硬，但哪個屋主會告訴大家自己是因為缺錢才賣屋？因此談過才知道有沒有機會成交。

．開價目前××××萬，屋主底價是○○○萬。

→底價不一定是真的，因此所有數字當參考就好，但只要能夠參考的數字都有其價值。

．現在同時有很多買方在看屋，若再不出價，就沒辦法以第一順位跟屋主談了。

→但有可能其他買方只是賞屋，而非準客戶；而一般買方很難判斷現場有哪些是準客戶，哪些並非真正的客戶，因此對仲介來說，塑造買氣以提升購屋衝動很重要。

 

談價時的話術

在談價過程中，買方可以參考仲介給予的任何建議，但最終是否決定要加價，決定權還是在買方手上；而屋主調降價格也是一樣的情況，最終是否降價的決定權是在賣方手上。

．下個月就要漲價了，你要不要這個月先買。

→仲介希望買方快點下決定，而屋主雖然這樣跟仲介說要漲價，但如果有合意的價格，都還是有談價的機會。

．維持原價格，但屋主說要扣掉冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家具。

→賣方可能正在變相再加價，但買方如果能接受也可以，或是買方可看看自己手中有哪些籌碼能再繼續談價。

．屋主目前不開心了，另一個同事安撫中，就只差一點，可以再加價幫你努力看看嗎？

→仲介在邀請買方加價繼續談，不過屋主有沒有生氣，通常也不會知道。

．簽約總價×××萬的房屋，但其中有○○○萬必須付現，不走履保專戶。

→可能是屋主想要違法避稅，但日後買方可能會有房地合一稅較高的問題，且此行為可能不合法，須留意及避免。

．現在如果不買，未來房屋只會越來越貴

→但未來如果跌價，也與我無關。

．屋主已經賣很便宜了，這個價格再加一點吧！

→屋主是否真的賣較便宜，可從銀行估價及實價登錄查證。

．現在不買的話，屋主可能會跟其他仲介公司的客戶成交

→無法確認到底有沒有其他仲介公司談，有可能不一定是真的。

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作者簡介- 0.38

現任
．自由工作者
．FB學校學不到的事創辦人
．Uncle for you創辦人
．好學校房產講師

經歷
．4年安親班教師
．2年直營品牌房仲業務
．2年銀行房貸業務
．6年保險業務

專長
．自住購屋講師
．財務專業
．保險專業
．素人講師培訓
．知識教育專業 

【本內容節錄自編輯精選好書《零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書：從看屋、議價、簽約、貸款、驗屋等SOP全揭密》】

書名：零基礎也OK！無殼蝸牛必備購屋全書：從看屋、議價、簽約、貸款、驗屋等SOP全揭密

出版社：四塊玉文創

作者：0.38  

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