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有購買土地的相關流程嗎?

有購買土地的相關流程嗎?

2022/12/01 | 賣厝阿明 |  239 | 加入最愛

想買賣土地卻不知道從何下手嗎?土地買賣看起來好像複雜,其實只需要簡單『5個步驟』,就能輕鬆搞懂土地買賣!

 

但是,在我們正式進入買賣流程之前,針對買賣雙方需要做的『事前作業』環節,可說是影響後面程序非~常重要的前置作業,各位不論是買方或是賣方,都要特別注意!

 

▌事前作業:土地鑑界(For賣方)

賣方需要做的事前作業就是『土地鑑界』。地主在出售土地或委託仲介銷售前,是有義務將正常無瑕疵的土地給買方,可以透過「土地鑑界」的方式,確定出售土地的界址正確位置。

另外像是土地上的廢棄物,如果沒有能力或是不想處理,也要如實告訴仲介及買方,讓他們事先知道有這類型的瑕疵,或多或少在價金上做些折讓,避免後續的訴訟問題。

 

▌事前作業:確認土地性質(For買方)

關於買方端的事前作業,無非就是再三確認『土地性質』。會想購買土地就是看準它的增值空間,而土地的價值來自於其「性質」,也就是土地被劃分為何種使用?可以如何被利用、能不能蓋房子?形狀是否完整?至於是否能蓋房子,取決於土地有無連接建築線,或是鄰地蓋房子有無需要用到這塊地等因素。

 

土地買賣流程依序為:支付訂金→簽訂《不動產買賣契約書》→備證及用印→完稅→交屋,可透過買賣雙方共同指定的地政士(代書)協助辦理相關手續及所有權移轉登記。

 

STEP 1 支付訂金

選定好標的物後,可以向地主磋商協調彼此滿意的價格,支付一筆款項作為訂金,雙方約定時間簽訂《不動產買賣契約書》。

 

如果是透過仲介來處理,過程就會像買賣房屋一樣,仲介業者會向買方提供土地的不動產說明書說明標的物的各項細節,有誠意想購買會支付斡旋金讓仲介去協調,賣方接受出價且敲定簽約時間,斡旋金會變成價金的一部分。假如賣方不接受出價,斡旋金是有義務要無息退還給買方的。

在簽約前,務必再三確認土地的產權是完整的。是『誰』擁有所有權?土地所有權人總共有幾位?有沒有被設定抵押權或是被查封等,都是事先可以確認的內容喔!

 

STEP 2  簽訂買賣契約書

雙方準備文件|賣方:身分證、印章、土地及建築改良物所有權狀正本;買方:身分證、印章。

 

這個階段就是買賣雙方要約定相關的付款方式及條件,例如:簽約支付頭期款、準備證件及用印階段第2次付款、完稅階段第3次付款等。

另外,像是交付土地的時間、雙方履約的權利義務、違約內容及稅費負擔的方式等,都要在簽約時劃分清楚。上述的內容確認無誤後,由買賣雙方(透過仲介則需雙方經紀人)加蓋印章。

通常雙方在簽訂買賣契約時,買方會準備價金的一部分(依照磋商內容)作為頭期款付給賣方,其餘款項視有無貸款需求,階段性支付,流程時間與繳交款項的比例是非常重要的,大家在簽約前務必要溝通好付款方式與買賣條件再簽訂買賣合約喔!

 

STEP3 備證及用印

雙方準備文件|賣方:印鑑證明一份、房屋稅單及地價稅單等資料;買方:身分證、印章

賣方準備好相關的登記申請書、土地現值申報書、土地及建物改良買賣移轉契約書等資料,並在契約申報書蓋印鑑章。

 

STEP4  完稅

賣方結清土增稅、地價稅(分算)、房地合一稅及其他欠稅費款,買方則是需要繳交契稅(如果有建物)、代書費、印花稅、登記規費等,有貸款作為尾款部分者,可以在送件時一起辦理抵押權設定登記。

 

STEP5 土地點交及支付尾款

買賣標的現場查勘無誤後,進行尾款(貸款)繳付及土地點交手續。

如果是買賣雙方都沒有貸款的情況下,買方支付尾款給賣方點收及簽收後,要將本票還給買方或解除擔保;賣方有貸款則是處理完畢再點交給買方。另外,如買方需要貸款,就需聯繫核貸銀行將款項撥入指定帳戶。

 

除了上述的基本交易內容,在買賣土地時也要注意土地的『套繪證明』及『產權內容』等細節。事先確認土地現況的套繪情形,確認購買的土地並無建物套繪,假如有套繪情形,雙方需合議責任歸屬,並加註合約書中(通常套繪會由地主負責解除)。

 

土地相對於房屋類型的交易,來的單純許多,但在交易與簽約的過程,還是要掌握土地相關的資訊,每個環節都要小心注意,才能避免自己的權益受侵害喔!

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