房市管制「留校察看」！第七波信用管制滿兩年 3大誤傷、4大措施、最新鬆綁進度一次搞懂

房市管制「留校察看」！第七波信用管制滿兩年 3大誤傷、4大措施、最新鬆綁進度一次搞懂

文／賣厝阿明 知識+

大家還記得兩年前的「金龍海嘯」嗎？2024年9月19日，央行總裁楊金龍宣布啟動第七波選擇性信用管制，隔天直接生效。這波被市場稱為「史上最重」的措施，實施至今滿兩年，但房市管制仍處於 「留校察看」 階段——2026年6月第二季理監事會決議維持現狀、不加碼也不鬆綁，央行只是從「持續加碼」轉為「高檔維持」。阿明幫大家把4大措施、3大誤傷、最新動態一次整理清楚！

一、第七波信用管制4大核心措施

這次管制範圍前所未見，主要有4大措施：

1. 名下有房者，第1戶購屋「取消寬限期」 ：首度把 「有房沒貸款」 的人納入管制。只要名下有房屋，就算沒有房貸，也不能有寬限期。

2. 第2戶購屋貸款，全國限貸5成：自然人第2戶購屋貸款最高成數從6成降到5成，而且範圍擴大到全國。

3. 第3戶以上、法人、豪宅，一律限貸3成：公司法人購置住宅、自然人購置高價住宅（豪宅）、第3戶（含）以上購屋貸款，最高成數都從4成降到3成。

4. 建商餘屋貸款，限貸3成：建商餘屋貸款最高成數也從4成降到3成。

一句話總結：有房再買第1戶→無寬限期；買第2戶→全國限貸5成；買第3戶以上、法人買房、買豪宅、建商餘屋→最多只能貸3成。

二、3大族群慘遭「誤傷」

政策本來是要打擊投機，但實務上一刀切下去，以下3大自住族群受傷最重：

• 繼承族：父母把房產過戶或以共同繼承方式傳承，導致子女名下房產數量增加。銀行依規定將其後續購屋認定為「第2戶」，只能貸5成，自備款瞬間暴增數百萬元。被房仲業界形容為「最具爭議的灰色地帶」。

• 換屋族：舊屋還沒賣掉就買新屋，新屋被認定為「第2戶」，成數跟寬限期雙雙受限，陷入 「舊屋賣不掉，新屋貸不到」 的困境。

• 預售簽約族：2024年9月20日前已簽約，原本以為可以貸8成，交屋時政策已經全面收緊，自備款突然暴增1到2成。被形容為 「合約簽好好，到交屋缺一大截」 。

三、央行緊急補救：3大例外條款

政策上路後爭議太大，央行在2024年10月9日緊急發布3大協處措施：

1. 繼承不計入：因繼承取得的房屋及房貸，不計入房屋數及房貸戶數。

2. 換屋簽切結書：有實質換屋需求的人，跟銀行簽切結書承諾1年內出售舊屋，可以排除管制。

3. 已簽約者：2024年9月20日前已經簽訂購屋合約的人，可以排除適用。

但實務上，切結書申辦程序繁瑣，各銀行認定標準不一。銀行寧可放貸給首購族，也不願意一年後還要追蹤換屋族到底有沒有賣掉舊屋。實際受益的人，真的不多。

四、2026年3月微幅鬆綁

房市歷經一年半急凍，央行在2026年3月19日第一季理監事會宣布「微解封」：

• 自然人第2戶購屋貸款成數上限，從5成提高到6成。

但注意：第3戶以上、法人、豪宅、餘屋貸款，還是維持3成上限不變。

五、2026年6月最新動態：不加碼、不鬆綁

2026年6月18日第二季理監事會決議：

• 利率「連9凍」

• 信用管制維持現狀、不加碼也不鬆綁

央行總裁楊金龍在立法院已表態： 「房市管制到此為止」 ，意即現階段不會再加碼管制。但這不代表管制退場——房市仍處於 「留校察看」 階段。

六、為什麼管制「難退場」？

央行說不動產貸款集中度從37.6%降到35.2%，政策好像奏效了。

但阿明要提醒大家：這背後有玄機。

這段期間，集中度下降的原因之一，是其他放款增加更快，央行特別點出，伴隨台股交易熱絡，民眾擴大借貸從事理財活動，個人理財週轉金貸款明顯成長。

錢沒有消失，只是從房市「換桌」到股市。央行官員也坦言，如果未來股市降溫，不動產貸款集中度可能反轉向上。管制退場？還早。

編輯註：
本文依據中央銀行公開資訊、理監事會議決議及相關媒體報導彙整而成。政策內容以央行正式公告為準，如有變動請參閱中央銀行全球資訊網（www.cbc.gov.tw）。