房東怕遇到惡房客，在租賃契約中寫明個別磋商條款，這樣合法嗎？

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租客怕遇到惡房東，房東也怕遇到惡房客。但房東如果在租賃契約中寫明個別磋商條款，這樣是合法的嗎？以下就幫大家詳細解答！

如果在契約中載明：「乙方不得擅自主張押金抵扣租金，若拖欠租金達7日以上，並經甲方催告所定催告限期內仍未繳付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品，乙方不得異議或求償。乙方應付當月租金外，賠償違約金壹個月。」等個別磋商條款，依內政部修正「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，名稱並修正為《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，自民國109年9月1日生效。此外依112年2月8 日新修正公布之租賃專法明定，租賃契約出租人及承租人間「視為」具消費關係，適用消費者保護法相關規定，並自公布日施行。

首先，針對「乙方不得擅自主張押金抵扣租金，若拖欠租金達7日以上，並經甲方催告所定催告限期內仍未繳付，乙方同意甲方及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品，乙方不得異議或求償」特約約定，有違租賃專法及應記載事項，恐淪為無效。

1. 上開應記載事項第17、19 點分次記載，「租賃期間有下列情形之一者，出租人得提前終止租約，且承租人不得要求任何賠償：⋯（二）承租人遲付租金之總額達二個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付」、「租賃關係消滅，依第十五點完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權」

2. 據此，倘若以個別磋商約定承租人拖欠租金達7日以上，並經出租人催告所定催告限期內仍未繳付，承租人同意出租人及其委任代理人得自行進入屋內，處理、丟棄屋內物品，即有關提前終止租約事由、30 日通知程序以及點交、處理遺留物約定，過於粗陋均有違上述應記載事項及消保法規定，而應解釋為無效，仍應回歸適用上述應記載事項內容。

3. 其次「乙方應付當月租金外，賠償違約金壹個月」之約定。租賃專法雖明定押金，指承租人為擔保租賃住宅之損害賠償行為及處理遺留物責任，預為支付之金錢。解釋上，於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。租賃實務上，有承租人於租約關係消滅前擅自預先主張押金抵扣租金固為不生效力，若進而約定尚且應賠償違約金壹個月，恐有違互惠公平原則而無效；反之，租約消滅後押金抵充債務，含積欠租金債務若有不足的話，尚得追償。

4. 據上所述，除了以住宅租賃均適用租賃專法及住宅租賃定型化契約應記載事項，全面保障租賃雙方權益，此外，加上租約公證約定逕受執行條款可強化租約執行力，但公證亦非萬靈丹，尚且可以考量尋覓租約保證人條款、委託合法之租賃住宅代管業者管理租賃業務，均不失為更好的保障租賃雙方途徑。

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【本內容節錄自編輯精選好書《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》】

書名：冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧

出版社：好優文化

作者：張欣民、連世昌