買房公設一次看懂　大公、小公差在共有範圍　權狀持分與管理費分開看

文／賣厝阿明 知識＋

買電梯大樓時，權狀除了主建物、附屬建物，通常還會出現「共有部分」。房地產市場常用「大公」、「小公」區分不同的共有範圍，這兩個名稱屬於建築與地政實務習慣用語，地政登記則以「全部共有」及「一部共有」等概念處理。

臺北市地政局說明，全部共有俗稱「大公」，由全體相關區分所有權人共同分擔；一部共有俗稱「小公」，由部分相關區分所有權人分擔。相關位置與範圍可透過建築主管機關核備的專共用圖說確認。

大公由全體共有　小公由部分住戶共有

大公常見於社區門廳、管理空間、發電機室、水箱、部分機電設備及其他供整體社區共同使用的空間。

小公常見於特定樓層、棟別或特定區域使用的梯廳、樓梯間、電梯相關空間、通道及走道。

不同建案的規劃方式存在差異，小公的共有範圍也可能依樓層、棟別或建築配置劃分，實際內容以建物登記資料及核備圖說為準。

權狀共有部分反映公設持分

住宅權狀面積通常可看到主建物、附屬建物及共有部分。

主建物主要涵蓋客廳、臥室、廚房及衛浴等生活空間；附屬建物常見陽台；共有部分則反映屋主持有的公共設施權利範圍。

同一個社區內，不同棟別、戶別或樓層可能具有不同共有持分。總坪數相同的兩戶住宅，也可能因共有部分比例不同，形成不同的主建物面積與室內坪效。

購屋評估可同步查看主建物面積、附屬建物面積、共有部分持分與格局配置，更完整掌握實際生活空間。

專共用圖說記錄產權分配

《公寓大廈管理條例》第56條規定，起造人申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分及約定共用部分範圍的詳細圖說。

內政部自2014年3月12日起要求相關建造執照案件明確標示全部共有與一部共有範圍，並於2016年1月22日進一步規範建物第一次測量及登記作業。

專共用圖說已明確區分全部共有與一部共有時，地政機關可依圖說分別辦理登記；圖說未區分共有範圍時，共有部分依相關規定按全部共有辦理。

購買預售屋或較新的成屋時，專共用圖說可協助了解共有坪數分布在門廳、梯間、機電設備或其他公共空間。

共有產權與管理費採不同制度處理

大公、小公主要用於區分共有產權範圍，社區管理費、電梯費、公共電費及修繕費則依《公寓大廈管理條例》、社區規約及區分所有權人會議決議處理。

依《公寓大廈管理條例》第10條，共用部分及約定共用部分的修繕、管理及維護，由管理負責人或管理委員會辦理，費用由公共基金支付，或由區分所有權人依共有應有部分比例分擔；規約或區分所有權人會議另有規定時，依其規定辦理。

因此，同樣屬於梯廳、電梯或公共走道，不同社區仍可能採用不同的費用分攤方式。

產權持分與實際費用分攤應分別查看。

公設內容包含安全、設備與生活機能

市場常使用「虛坪」描述無法直接作為私人室內空間使用的坪數，「虛坪」屬市場用語。

現代大樓的共有空間包含不同功能。樓梯、梯廳、消防設備、機電空間、水箱及必要通道具有安全、通行與建築維生功能；健身房、游泳池、閱覽室、交誼廳則屬社區生活機能設施。

購屋時可依實際需求評估各項設施的使用頻率、維護成本及分攤面積。

公設比例較高的社區可能提供較完整的生活機能與管理設備，公設比例較低的住宅則可能具有較高的室內坪效，兩者仍須搭配總價、主建物面積及管理成本比較。

老公寓與新大樓登記條件不同

老公寓普遍具有較低的共有部分比例，形成原因包括不同年代的建物測繪、登記制度及建築設備需求。

現代大樓增加電梯、消防、機電、無障礙、逃生及社區管理空間，共有部分面積通常也會增加。

老公寓多具有較高的室內使用坪效，新大樓則增加現代消防、安全、設備與管理機能。兩種類型住宅適合從室內面積、設備條件、屋齡、管理方式及總價進行整體比較。

阿明整理　買房公設掌握4項資料

第一，主建物面積。
主建物反映主要室內生活空間，可搭配格局確認房間、客餐廳與動線配置。

第二，共有部分持分。
權狀可確認共有部分面積及權利範圍，部分住宅可能同時具有多筆共有建號。

第三，專共用圖說。
較新的建案可透過圖說確認全部共有、一部共有及相關公共空間配置。

第四，社區規約與管理費。
共有產權、公共基金及日常費用分攤各有不同規範，管理費與公共設施維護方式應一併確認。

買房評估公設，可從主建物坪數、共有持分、公設功能、管理費與長期維護成本五個面向同步檢視。

「大公」代表全體相關區分所有權人的共有範圍，「小公」代表部分相關區分所有權人的共有範圍。看懂建物登記與專共用圖說，可以更完整掌握權狀每一坪的產權內容與實際使用價值。