外國人在台買房限制多　居留證不等於購屋資格　國籍、土地、貸款、稅務一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

台灣半導體、AI與高科技產業持續吸引外籍專業人才來台工作，加上跨國婚姻與長期居留人口增加，外國人在台購屋的需求逐漸升溫。

外籍人士在台灣買房，交易流程比本國人多出國籍互惠、土地取得限制及主管機關核准等程序。持有ARC外僑居留證或APRC永久居留證，主要代表合法居留身分，實際購屋資格仍須依國籍及《土地法》相關規定確認。

第一關　國籍互惠決定購屋資格

《土地法》第18條採取「平等互惠原則」。外國人在台取得土地權利，原則上必須符合台灣人民在該國也能享有相同性質土地權利的條件。

日本、韓國、英國、德國、法國、澳洲、紐西蘭、馬來西亞、印度及加拿大等，多數屬於平等互惠範圍。

新加坡、菲律賓、泰國、香港等國家或地區，則依不動產種類、持有比例或身分條件設有不同限制。

越南、印尼、柬埔寨、緬甸、澳門、蒙古等，目前原則上無法透過一般買賣方式取得台灣土地。

外籍買方進入交易前，應先查閱內政部最新「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，確認國籍適用範圍。

第二關　符合互惠仍有土地限制

國籍符合互惠規定後，還要確認房屋基地是否屬於外國人可以取得的土地。

依《土地法》第17條，林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地，以及要塞軍備區域與領域邊境土地，原則上不得移轉、設定負擔或租賃給外國人。

一般公寓、大樓、住宅及店面交易相對單純，但仍應確認基地使用分區、土地種類及用途。

部分建物外觀屬於一般住宅，基地條件仍可能存在取得限制。正式簽約前，可先請地政士確認土地謄本及相關登記資料，降低後續無法移轉的風險。

第三關　外國人過戶多一道核准程序

外國人取得台灣土地，除了簽訂買賣契約、申報稅費及辦理所有權移轉登記，還須依規定經過主管機關核准。

實務上，由所在地地政事務所受理申請，確認國籍互惠資格、土地用途及相關文件，再依規定報請地方政府核准。

因此，外籍人士完成簽約後，交易仍須經過資格審查及登記程序，所有權完成移轉後，才算正式取得不動產。

這也是外籍買方在支付訂金及簽約前，必須先確認購屋資格的重要原因。

第四關　房貸條件依個人與銀行而異

外國人在台申請房貸時，銀行通常會綜合評估居留資格、工作年資、收入來源、信用紀錄、負債狀況、在台資產及房屋擔保價值。

現行法令沒有統一規定外國人只能貸款5成或7成，也沒有規定所有外籍人士都必須提供台灣籍保證人。

實際核貸成數與利率，由各家銀行依個案條件決定。

長期在台工作、收入穩定且信用紀錄完整的外籍人士，通常具有較好的授信條件；在台工作時間較短、信用資料不足或收入來源較難認列者，銀行可能降低貸款成數或提高審核門檻。

外籍買方有貸款需求時，適合在正式簽約前先詢問2至3家銀行，確認銀行承作意願、房屋鑑價、預估貸款成數及利率區間。

以總價1,500萬元的住宅為例，原先預期貸款8成約1,200萬元，若銀行最後只核貸6成，買方就必須另外增加300萬元自備款。資金落差過大，可能直接影響交屋能力。

第五關　出售房屋稅率依居住者身分計算

外國人在台出售房地，房地合一所得稅不能單純以國籍判斷。

稅率的重要判斷條件之一，是出售年度屬於中華民國境內居住者或非境內居住者。

符合境內居住者資格者，持有2年內出售稅率為45%；持有超過2年至5年為35%；超過5年至10年為20%；超過10年為15%。

非境內居住者持有2年內出售適用45%，持有超過2年適用35%。

長期在台工作、居住並符合所得稅法境內居住者條件的外籍人士，仍依實際身分及持有期間計算房地合一所得稅。

房屋稅、地價稅及房地合一稅的自住優惠，各自都有不同適用條件，也應分開確認。

阿明提醒　先確認資格再進入交易

外國人在台灣買房，可以依照固定順序處理。

第一，確認國籍互惠資格。

第二，確認土地種類及用途。

第三，確認地方政府核准與登記程序。

第四，確認銀行貸款成數與自備款。

第五，估算持有及未來出售的稅務成本。

國籍與土地資格直接影響房屋能否完成過戶，貸款條件則影響買方需要準備多少現金，稅務規定則關係到長期持有與出售成本。

外國人在台灣購屋已有明確制度可循，先完成資格、土地、資金與稅務評估，再進入出價、下訂及正式簽約，可以降低無法過戶、貸款不足與資金缺口等交易風險。