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地上權與土地租賃有何不同?
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地上權與土地租賃有何不同?

2020/11/11 | 賣厝阿明 |  368 | 加入最愛
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所謂「地上權」,既然是為建造建築物或其他工作物、或為培植竹木為目的,而使用他人土地的權利。或許有人認為此種內容,藉土地租賃的方式亦可達成,但二者仍然是有重大的區別。租賃權人的地位,遠比地上權人為弱。較重要區別有:


(一)地上權是物權,不經登記,就不發生效力。租賃則是債權,原則上不須經過登記。但不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不訂期限之租賃。

 

(二)地上權繼續存在的期間,並無最長期的限制。租賃契約繼續存在的期間,最長為二十年;超過二十年者,縮短為二十年。

 

(三)地上權人,除契約或習慣另有限制外,可將其權利讓與他人(民法第八百三十八條)。而土地租賃,不經出租人的同意,不可將租賃物轉租給他人(民法第四百四十三條)。

 

(四)地上權的成立,固然多應支付地租,但約定不付地租,未嘗不可。而土地租賃,則以支付租金為必要。

 

(五)地上權縱然由於不可抗力妨礙土地的使用,也得不請求免除或減少租金(民法第八百三十七條)。而租賃,倘若由於承租人自己的事由,致租賃物一部減少者,可請求減少租金(民法第四百三十五條)。

 

(六)地上權積欠地租達二年的總額,除另有習慣外,土地所有人可撤銷地上權(民法第八百三十六條)。而在租賃,必須出租人先定相當期限催告後,逾期還不為支付時,才可終止租約(民法第四百四十條)。

 

(七)地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕,土地出租人則負有修繕之義務(民法第四百二十九條第一項)。

 

什麼是地上權呢?

在民法物權篇第三章對地上權有完整的說明與規範,所謂「地上權」是指在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
例如:甲為了能在乙的土地上建築房屋,甲與乙協議以設定地上權的方式租用其土地,並辦理設定地上權登記,甲便成為該土地的地上權人,並取得物權。
在現行的法律制度下,建商或投資者需要運用他人之土地建築房屋時,通常運用三種方式,一、直接取得土地所有權:用資金購買或是合建分屋等方式;二、租賃土地使用權;三、設定地上權取得土地物權。第一項投資者或建商需具備雄厚的資金,第二、三項都是以支付地主租金方式來取得使用土地的權利,而二者到底有何不同呢?為何政府機關常採設定地上權方式而不用租賃方式提供民間使用呢?


一、成立要件:
地上權的取得喪失變更,須經登記才有效力;土地租賃權則為契約,本於契約自由原則,由出租人及承租人訂定契約即可。


二、 存續期間:
地上權存續期間,民法中未設限制,但在目前國產署及其他政府機關,對於公有土地設定地上權的存續期間最長已至70年,當然時間愈長所繳之權利金亦愈高;土地租賃權則不得逾二十年,公有土地(空地)單純提供民間使用情況不多見,因使用目的受限制,僅能放置物品、停車或種植作物使用,不得開具使用權同意書供建築使用,因此民間倘需以建築為目的使用公用土地,建議還是請主辦單位以標售或設定地上權方式辦理。


三、 可否讓與:
地上權得將權利讓與他人,並得以地上權為抵押之標的物;土地租賃權則不得讓與,亦不可轉租。
為什麼要設定地上權?


土地使用人經由地上權的設定,一方面可取得物權,對於該土地有直接支配的權利,使用權因而更加穩固。二方面由於物權為法定主義的結果,土地使用人亦可受到法律之保障。公有土地為政府部門寶貴之資產,任何一筆公有土地之處分皆受嚴謹之把關,各土地管理單位為保有公有地之主導權,對於大面積或精華區之土地,現常以設定地上權方式提供民間投資開發利用,未來地上權存續期間屆滿,主辦單位可研議是否再辦理公開招標或建物拆除後另為他用,政府部門仍有土地之主導權。
 

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