退斡後換房仲買同房｜3個月條款、換房仲、服務費一次看懂

文／賣厝阿明 知識＋

買房第一次下斡旋，價格談不成、斡旋金拿回來，過幾天仍然喜歡同一間房，重新出價仍有成交機會。

不過，退斡只是前一次議價結束，原本簽過的斡旋書、確認書或委買文件，仍可能留有服務報酬及一定期間內成交的相關約定。

新北地方法院就曾審理一起案例，買方退斡隔天換另一名房仲，以更低房價買到同一間房，原房仲求償241萬餘元，最後遭法院駁回。

阿明用這個案例，把退斡後重新買房最重要的法律觀念一次整理。

一、退斡後仍可重新買同一間房

前一次斡旋沒有得到賣方接受，雙方結束議價並完成退還斡旋金，買方日後仍可重新提出購買條件。

第二次出價的價格、付款方式、貸款條件及有效期間，都可以重新設定。

真正需要先確認的是第一次斡旋如何結束，以及原本簽署的契約還有哪些後續約定。

二、3個月條款不是法律統一規定

部分房仲契約會約定，買方在委託關係終止後一定期間內，又以契約所列方式買到同一物件，符合約定條件時，仍可能視為原仲介完成居間服務。

實務上常被稱為「3個月條款」或防跳單條款。

但要注意，3個月不是所有房屋交易統一適用的法定期間。

不同仲介公司的契約，期間、適用條件、親屬範圍及服務報酬約定都可能不同，仍以自己實際簽署的文件為準。

三、換房仲成交與私下成交要分開看

退斡後的成交方式不同，法律風險也不同。

因此，單純「換一家房仲」不是判斷有沒有違約的唯一標準，仍要看第一次契約如何結束，以及第二次交易如何促成。

四、真實案例：4100萬沒談成　隔天4072萬成交

新北地院審理的案件中，張姓買方原先透過房仲購買「馥華城奕」轉售戶，出價4,100萬元並支付10萬元斡旋金。

後續買方願意負擔的總金額提高至4,113萬元，雙方仍沒有談成，買方要求退斡，仲介也當場退還10萬元。

隔天，另一名仲介重新協助議價，最後房屋以4,072萬元成交，買方另支付41萬元服務費。

房價加上服務費正好是：

4,072萬元＋41萬元＝4,113萬元。

五、前房仲求償241萬　法院駁回

原房仲認為買方規避原本的服務報酬，因此依雙方契約及相關法律規定提告，合計求償241萬9,695元。

法院最後駁回原房仲的請求。

本案有4個重要事實：

第一次議價確實沒有成功。

原仲介已經退還10萬元斡旋金，法院認定雙方合意終止原契約。

買方沒有直接找賣方私下成交。

第二名仲介確實重新議價、調整服務報酬並促成交易。

法院因此認為，沒有足夠證據證明買方利用原仲介的議價成果，再以不正當方式規避原仲介服務報酬。

六、買方2%服務費不是法律固定價格

部分仲介契約會約定買方成交後支付成交總價2%的服務報酬。

這個2%屬於契約約定的收費比例，不是法律規定所有買方一律支付2%。

因此，看到斡旋書或確認書中的「2%服務報酬」，應先確認這是自己與仲介約定的內容，以及服務報酬在什麼條件下成立。

七、退斡後重新進場　4份資料留好

買方仍想重新購買同一間房，建議保存：

原斡旋書、退斡或退款紀錄、與原仲介的通訊紀錄、第二次議價及服務費資料。

這些資料可以還原第一次斡旋如何結束，也能證明第二次交易由誰重新議價及促成。

阿明提醒

這起案例的重點不是「換房仲就不用付原房仲服務費」，而是法院會依契約內容及完整交易過程判斷。

本案第一次議價失敗，原仲介退還斡旋金，雙方合意終止原契約；第二名仲介之後重新議價、調整服務費並實際促成交易，才形成原房仲求償241萬餘元遭駁回的結果。

退斡後可以重新出價，也可以重新議價。原契約如何終止、後續由誰促成成交，以及原文件是否還有服務報酬條款，才是需要確認的重點。

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