管委會如何成立流程、權責範圍、罰款與爭議，一次看懂
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近日藝人隋棠與社區管委會的糾紛頻頻露出於新聞版面，也讓社區管委會的職責與權限再度成為討論焦點。近幾年的建案若以大樓或社區到底社區管委會的職責為何？與物業管理有何差別？與社區住戶的互動為何？
在訂定社區規範與管理社區權限中，又有那些限制呢？這篇文章將從基本定義出發，並列出管委會相關常見問題，讓你一次掌握規定與細節。
什麼是社區管委會？與物業管理有何不同？
社區管委會全稱為社區管理委員會，是由社區住戶組成的管理團隊，其核心職責是代表全體住戶，管理與維護社區的公共事務。
但由於管委會成員皆由社區住戶選出，且是無償服務，若社區規模大、事務繁雜，則可能需要聘請專業人員提供管理協助，這也就是物業管理所提供的服務。加上管委會皆會定期改選，剛上任的委員大多難以立刻進入情況，物業公司也能協助建立管理系統，確保社區管委會持續運作。
兩者角色分工如下：
- 社區管委會：負責制定政策、決策與監督，無薪酬，通常由住戶義務擔任。
- 物業管理公司：由管委會聘用，提供社區服務相關的專業服務，如保全、清潔、機電維護、行政事務等。
社區一定要成立管委會嗎？成立流程為何？
根據台灣《公寓大廈管理條例》第29條，公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，沒有戶數門檻，因此即使小規模社區也可以成立管委會。管委會的組成最少要3名管理委員，最多則沒有人數限制，其中必須要有一名主任委員、一名財務委員以及一名監察委員。
預售屋、新成屋
取得產權的住戶若尚未達到總戶數的50%，社區將由建商代為管理，這段期間社區的公共事務、管理費都由建商代為處理，只要住戶超過50% ，建商就必須在3個月內召集住戶成立管委會。
小規模社區、舊公寓大樓
可由全體區分所有權人及區分所有權比例合計五分之一以上之住戶連署，推舉一名召集人來召開會議。
有危險疑慮建築
經主管機關認定後，可能被強制要求在一定期限內成立管委會，否則可面臨最高新台幣20萬元的罰款。
管委會成立流程
1. 召開第一次第一次區分所有權人會議：
- 出席人數：必須有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席。
- 決議同意：所有決議事項必須經出席人數四分之三以上及其區分所有權比例合計四分之三以上之同意。
2. 管委會職務分工：
第一次區分所有權人會議的決議內容應包括：確定公寓大廈規約、管委會人數、選任方式、任期、管理費用及聘任物業管理公司等，有關未來社區維護的服務方向。
3. 管委會上任，執行社區事務
新建案或預售屋的管委會成立後，應與建商協商公共設施點交事宜。若有設備瑕疵，可要求建商限期修繕。如協調不成，可報請政府主管機關進行協調處理。
管理費是什麼？一定要付嗎？不付會怎麼樣？
為了維護社區中的公用設備，因此需要「管理費」作為例行性行政費用。包括公共水電、電梯保養、外牆清洗、發電機保養、景觀維護等，都可視為社區經常性支出，若有物業公司、保全公司或是清潔公司，也會產生額外的費用。所以諸如屋頂漏水、機電設備損毀、鄰居噪音等問題，都是管委會需要協調的社區事務。
而根據《公寓大廈管理條例》第10條規定，管理費是按區分所有權人會議之決議來確認費用細項。最常見是按「應有部分比例」（即房屋權狀坪數比例）分擔，但社區也可依規約決議其他方式。一旦經會議決議並公告後，即產生繳納義務。若有住戶在口頭或書面通知提醒後仍未繳納，管委會甚至可透過寄發存證信函，或經區分所有權人會議決議後提起訴訟。
管委會作為社區管理單位有何權責？可以罰住戶錢嗎？
而管委會的職務管理範圍相當廣，包含財務、公共設施、住戶規約等。根據台灣《公寓大廈管理條例》，管委會的職責可約略條列為以下4項：
1. 決議與執行社區事務
代表社區住戶決議社區公共事務，並執行決議內容。
2. 財務管理
紀錄管理費收支與公共基金運用，並定期公開帳目，確保財務透明。
3. 公共設施維護
針對社區共有的建築與設備，進行清潔、維護、修繕，以維護週邊環境即居住安全，若有需求則可聘請外部物業單位或獨立總幹事、保全公司等一同協助。
4. 住戶規約制定與執行
需依據《公寓大廈管理條例》制定社區規約，需監督住戶是否有違規情事，若發生住戶糾紛也需居中協調溝通。雖然具有管理職責，但管委會是民間組織，本身不具備公權力，因此沒有權力直接對住戶處以罰金。
若住戶違反《公寓大廈管理條例》或社區規約，管委會應採取以下程序：
- 制止與規勸：管委會應先以書面方式通知、制止或規勸違規住戶，要求其限期改善。
- 報請主管機關：若住戶不履行，管委會應報請當地的政府主管機關（例如縣市政府工務局或都市發展處），由該主管機關依據法規進行裁罰。
管委會主委效率低落、濫用職權，可以罷免嗎？
由於管委會被賦予組織管理的職責，且掌握單位財務狀況，與對外溝通窗口。若是運作不佳的管委會，往往能手握權力、一手遮天，造成社區組織的諸多問題。如：財務不透明或公共基金帳目不清，甚至挪用公款；公共設施失修、頂樓物外牆漏水、設備故障卻遲遲不處理；無法有效與違反社區公約的住戶溝通；甚至有委員長期把持職位，濫用職權、向住戶隨意開罰等。
這種時候住戶該如何自力救濟？除了持續溝通，並收集相關證據、錄音外，也可同時向地方政府申訴，要求查帳與限期改善，也可針對委員問題提交區分所有權人會議討論。依據《公寓大廈管理條例》，管委會委員若有重大違失，經與其溝通無效後，住戶可發動罷免程序。罷免需要經區分所有權人會議表決通過，這正是法律賦予住戶監督與制衡管委會的權力。
參考來源：《公寓大廈管理條例》
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