購屋頭期款｜自備3成不一定夠　5種資金準備方式與4大地雷一次看

文／賣厝阿明 知識＋

2026年買房，自備款抓3成已經算相對保守，但碰到銀行鑑價低於成交價、實際核貸成數下降、房屋條件不佳，手上準備3成現金仍可能不夠。

頭期款不能只用「房價×30%」計算。真正要看的，是成交總價減掉銀行最後核准的房貸金額，再把契稅、規費、仲介費、裝修與預備金另外加進去。

一、自備3成仍可能不夠

以總價1,500萬元房屋為例。

如果銀行鑑價也是1,500萬元、核貸7成，可貸1,050萬元，基本自備款就是450萬元，剛好3成。

但如果銀行鑑價只有1,400萬元，同樣核貸7成，貸款只剩980萬元。

買方就要拿出：

1,500萬元－980萬元＝520萬元

光基本自備款就已經達成交價的34.7%，後面還有稅費、仲介費與裝修支出。

因此自備3成不是安全保證，只能當作初步預算。

二、收入較低族群　平均核貸已不到7成5

根據聯徵中心新增房貸資料統計，2026年第1季年收入60萬元以下購屋族，平均核貸成數約74.72%，平均房貸金額877萬元、平均利率2.49%。

這是已經成功取得房貸案件的平均值，不代表每個人都能貸到74.72%，實際仍會受到收入、負債、信用、房屋所在地、屋齡與銀行鑑價影響。

房貸「最高可貸8成」，也不等於每一間房、每一個人最後都能取得8成。

三、5種自備款準備方式

1. 個人存款

薪資累積、獎金、活存與定存，是最單純的購屋資金。

最大的優點是不增加負債，也比較不會影響銀行後續房貸審核。

2. 股票、基金等既有資產變現

原本持有的股票、ETF、基金等金融資產，可以在購屋前逐步變現。

購屋時程已經確定後，不宜把全部頭期款留在高波動資產中，避免簽約後碰上市場下跌，出現資金缺口。

3. 父母贈與

2026年每位贈與人每年贈與稅免稅額為244萬元。

爸爸有244萬元額度，媽媽也有自己的244萬元額度，父母兩人當年度合計可在各自免稅額內贈與488萬元。244萬元是以「贈與人」計算，不是每一名子女各自都有244萬元。

金額較大時，應保留匯款與贈與紀錄，超過免稅額則依規定辦理贈與稅申報。

4. 夫妻或共同購屋人的自有資金

夫妻共同買房，可以整合雙方存款及既有資產。

若由兩人共同出資，登記持分、貸款人及實際出資比例最好事先確認，避免未來產生產權或稅務爭議。

5. 出售既有資產籌款

舊屋、土地、汽車或其他本人既有財產出售後，也可以作為購屋資金。

如果自備款必須等舊屋出售才能到位，簽約日期、付款期程與舊屋成交時間就要事先安排，避免新屋付款到了，舊資產還沒變現。

四、金融機構借款不能拿來補成數缺口

購屋資金最需要注意的是貸款來源。

央行規定，受貸款成數限制的購屋案件，如果借款人另外以其他擔保品向金融機構新貸或增貸，而且資金實際流向購買同一住宅，這些貸款必須和購屋貸款合併計算，不得突破規定的貸款成數上限。

連以本人定存單辦理質借，只要資金拿去購買受限制住宅，也不能另外繞過成數限制。金融機構同樣不得以修繕、周轉金等其他貸款名目承作實際購屋資金。

因此，信貸、增貸、其他擔保貸款、定存質借等金融機構借款，都不能被包裝成自有頭期款來突破央行貸款限制。

五、4大頭期款地雷

地雷1｜準備3成就直接簽約

3成只是預估。

銀行鑑價一旦低於成交價，或核貸成數從7成降到6成5，自備款就會快速增加。

地雷2｜把成交價當成銀行鑑價

買方願意出1,500萬元，不代表銀行也認為房屋值1,500萬元。

銀行有自己的鑑價制度，區域成交案例少、特殊產品、屋齡較高或成交價格偏高，都可能影響鑑價。

地雷3｜另外借錢補房貸不足

如果購屋案件受到央行貸款成數管制，不能再利用其他金融機構貸款，把資金導入購屋款藉此突破成數限制。

金融機構也會查聯徵與負債，新增借款本身就可能降低原本的房貸能力。

地雷4｜只算頭期款，沒算買房總現金

拿到房子之前還有其他成本。

買方通常還要準備契稅、登記規費、印花稅、地政士費用、仲介服務費，以及裝修、家具家電與緊急預備金。

因此「手上有300萬元，可以買1,000萬元的房子」不能直接成立。

六、買房前先算這3筆錢

第一筆是：

成交價－銀行可能核貸金額＝基本自備款

第二筆是：

契稅＋規費＋仲介費＋其他交易成本

第三筆則是：

裝修＋家具家電＋至少數個月生活預備金

三筆全部準備完成，才是真正比較安全的購屋資金。

阿明提醒

2026年買房，自備3成已經不是「一定夠」，而是比較合理的起算點。

最怕的不是簽約時少殺10萬元，而是簽完約才發現銀行鑑價少100萬元、貸款成數又比預期低，幾百萬元的現金缺口一次出現。

先算銀行能貸多少，再決定自己能買多少，會比先看總價、再想辦法湊頭期款安全得多。