繼承老屋｜翻修、危老、都更這樣選

文／賣厝阿明 知識＋

台灣進入房產大量傳承的年代。

根據內政部統計，全台繼承移轉2022年70,382棟、2023年77,012棟、2024年75,975棟，2025年增加至78,324棟；2026年截至6月底已有37,735棟。

高房價時代，繼承一間房確實可以省下一大筆購屋成本，但長輩留下來的房子很多也是30年以上老屋。

房子接到手之後，還有屋況、修繕、重建、共有及稅務需要處理。

阿明把老屋接手後常見的處理方式整理成一篇。

第一步｜先看房子安不安全

繼承老屋先處理屋況，再安排裝潢。

狸樂聚創辦人陳竑銘建築師建議，老屋翻修預算可以分成三層：

第一層：安全工程
結構、水電、防水、外牆。

第二層：機能改善
格局、衛浴、廚房、照明及生活設備。

第三層：風格裝潢
系統櫃、地板、油漆、家具及軟裝。

順序很重要。

先花100萬元把房子裝潢得很漂亮，入住後才發現漏水、管線老化，再把天花板、牆壁及櫃子拆掉重做，通常會花更多錢。

第二步｜30年以上老屋留意政府修繕資源

符合條件的老宅，可以留意政府推動的「老宅延壽機能復新計畫」。

政策方向主要放在結構補強、外牆修繕、增設電梯、無障礙及居住機能改善。

補助需要符合建物、申請人及工程項目等條件，並經過申請與審查，實際金額依核定內容及支出辦理。

阿明提醒，這筆錢的定位是協助老宅改善安全與居住機能，屋主還是要準備自己的修繕預算。

第三步｜裝修發票、合約全部留下來

老屋花100萬、200萬元翻修，單據不要工程做完就丟掉。

永然地政士聯合事務所黃令幃地政士指出，符合稅法規定的房屋改良支出，未來出售房屋適用房地合一所得稅時，有機會依規定列入相關成本或費用。

所以裝修的契約、報價單、發票、收據及付款證明都應完整保存。

今天留下來的一張發票，未來賣房時可能就是重要的稅務憑證。

第四步｜還能住就翻修　重建再比較危老、都更

房屋結構及使用狀況還可以，翻修通常是最直接的方式。

建物已經明顯老化，而且整棟住戶具有重建共識，再進一步評估危老或都市更新。

危老主要針對符合資格的危險老舊建築重建；都市更新還會涉及更新單元、所有權人整合、審議及權利分配。

行政院2026年7月通過危老條例修正草案，涉及制度延續、容積獎勵等調整，後續仍須完成立法院立法程序，因此現階段仍應依現行法規判斷資格。

第五步｜合建別只看「可以分回幾坪」

老屋重建還會碰到自主都更與建商合建。

自主都更由所有權人主導，對整個案子的掌握程度較高，但也要處理住戶整合、融資、工程及行政程序。

與建商合作則可以降低自行籌資及執行壓力，但地主也要和建商分配開發成果。

簽合建契約前，至少先確認：

法定容積、獎勵容積、分配方式、土地與資金信託、工程期限、違約責任及退場機制。

建商預估的分回坪數是試算，最後仍要依核准條件與正式契約執行。

阿明提醒

繼承一間價值1,500萬元的房子，跟手上多出1,500萬元現金是兩件事。

老屋可能需要翻修，共有房屋可能需要整合，未來出售還會牽涉取得時間、房地合一新舊制、取得成本及土地增值稅。

所以繼承房屋後，可以按照一個順序處理：

先查產權 → 再看屋況 → 算修繕成本 → 確認稅務 → 最後決定自住、出租、出售、危老或都更。

高房價時代，繼承房產確實省下一筆龐大的購屋成本；把後面的修繕與稅務處理好，這間老房子才能真正從「長輩留下的房子」，變成下一代可以使用的家庭資產。

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