〔阿明幫你看建案〕北投「士科大院」：1929坪大基地、SRC雙塔、二到四房，北士科重劃區指標建案

〔阿明幫你看建案〕北投「士科大院」：1929坪大基地、SRC雙塔、二到四房，北士科重劃區指標建案

「士科大院.」是新潤興業攜手揚潤開發在北投士林科技園區（北士科）推出的預售指標案，位在福真路及承善街口，基地1929坪，規劃250戶住家、6戶店面，格局從二房26坪到3+1房53坪都有，每坪開價110到130萬元，總價3000到6500萬。最大賣點是北士科重劃區的未來潛力、大基地完整規劃、以及呂建勳建築師操刀的建築外觀，鎖定的是看好科技園區發展的換屋族跟高端置產客。以下從社區、建築、格局、機能、品牌五個面向來拆解。

社區規劃｜1929坪大基地，2棟22層，250戶中型社區

士科大院基地面積1929坪，建蔽率只有26.5%，這個數字在台北市新建案中非常漂亮，表示將近四分之三的土地都留給開放空間、景觀跟綠地，走在社區裡的開闊感會很明顯，不會有那種擠在巷子裡的壓迫感。棟戶規劃1幢2棟，地上22層地下5層，總共250戶住家加6戶店面，住商混合但店面占比很低，社區主體還是純住宅氛圍。

250戶的規模在北投算中型社區，分成兩棟，每棟約125戶，進出還算單純。車位配比1：1.36，250戶配348個全平面車位，一戶至少能配一個以上，大坪數戶別買兩個也沒問題。車位價格目前待定，要等現場公告。充電設備有預留，電動車買家可以放心。

公設比34%到35%，屬於台北市精華區的市場均標。公設項目相當豐富：接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、兒童遊戲區、信箱區、曬被區、茶室，其中游泳池是比較有感的設施，天母北投一帶有泳池的建案相對少。公設設計請到美國HBA空間設計顧問公司，這是一間全球知名的飯店設計公司，通常只出現在高端飯店或豪宅案，規格明顯比一般建案高出一截。不過公設多代表未來管理費也相對高，管理費用目前待定。

建築規劃｜SRC＋RC雙結構，日本大林組營造參戰

結構採SRC鋼骨鋼筋混凝土結構搭配RC鋼筋混凝土結構，地上22層地下5層。SRC用在超高樓層，抗震跟抗風能力比純RC好，建物的使用年限也會比較長，是22層以上大樓的理想選擇。

本案最讓阿明眼睛一亮的，是營造公司掛了兩間：暐潤營造跟台灣大林組營造。台灣大林組是日本五大綜合營造商之一的大林組台灣子公司，專接高端建築跟公共工程，在日本有超過百年歷史。大林組參戰通常代表施工品質有一定的日系嚴謹度，這對預售案來說是很重要的安心感來源。

建築設計由呂建勳建築師事務所操刀，呂建勳在雙北有大量豪宅跟指標住宅案經驗，外觀走現代簡約風格，線條乾淨不會過度裝飾。景觀設計請到太研規劃設計的吳書原，燈光設計則是原碩照明，設計團隊陣容整齊，不是那種隨便拼湊的組合。

本案為預售屋，預計2026年第四季交屋，建造執照112建字第0108號（目前改照中），使用執照暫未取得。建材說明依現場為主，建議有興趣的買方到接待會館確認實際建材等級。

格局規劃｜二到3+1房26到53坪，格局多元

士科大院的格局選項涵蓋範圍適中：

• 二房：26坪

• 三房：40、43坪

• 3+1房：53坪

從首購到換屋都能找到適合的坪數。座向有朝北跟朝南兩種選擇。阿明看圖面的初步印象是，北士科重劃區的案子普遍都有方正格局的優勢，因為是整區重劃、街廓整齊，不像老舊市區會受限基地形狀。

交屋屋況為標準配備，不是毛胚屋，基本的廚具衛浴地板都會做好。貸款成數75%，以最低單價110萬、最小26坪來算，總價約2860萬，自備款約715萬，加上交屋後的裝潢家電，入主門檻大概要抓個800到900萬比較穩。如果看的是40坪三房，總價約4400到5200萬，自備款1100到1300萬，屬於進階換屋族的預算範圍。

周邊機能｜北士科重劃區核心，車程5分鐘到芝山站

士科大院位在北投區福真路跟承善街口，屬於北士科重劃區的核心位置。北士科是台北市少數的大型重劃區，定位是科技產業園區，未來會有生技、科技企業進駐，區域發展潛力是這個案子最大的故事線。

學區部分，文林國小車程約5分鐘，陽明高中國中部車程約6分鐘，接送還算便利。生活採買，全聯北投文林北店車程約5分鐘，士東市場車程也不遠，日常採購需要開車但距離合理。商圈以天母商圈為主，餐飲購物機能成熟，忠誠路一帶的生活質感在北投士林區算是前段班。

休閒方面，雙溪濕地公園車程約3分鐘，洲美公園、硯仔港公園也在附近，散步騎車有去處。其他如兒童新樂園、科教館、天文館、台北表演藝術中心、台灣戲曲中心也在車程範圍內，家庭休閒選擇多。

醫療部分，新光醫院、振興醫院都在車程約10到15分鐘，對有長輩同住的家庭來說足夠。交通方面，捷運芝山站車程約5分鐘，可轉乘淡水信義線往台北車站或信義區。開車族可走國道一號、新生高架道路及洲美快速道路，往來台北各區都算便利。

品牌背景｜新潤興業，大林組營造，慕樺行銷

投資建設為新潤興業股份有限公司及揚潤開發股份有限公司，新潤是上櫃建商，在雙北有大量推案經驗，品牌調性走精緻路線，代表作包括新莊、三重、板橋等多個住宅案。營造公司如前所述，暐潤營造搭配台灣大林組營造，日系營造的品管標準是一大加分。建築設計為呂建勳建築師事務所，公設設計為美國HBA，景觀設計由太研規劃設計吳書原操刀，設計團隊堪稱全明星等級。

企劃銷售由慕樺建築行銷負責，接待會館設在北投區承平路與洲美街口。預售屋無法直接看到施工品質，但有大林組的招牌扛著，阿明認為營造端的安心感比一般建案高出一截。

重點說明

北士科重劃區核心，區域潛力可期。 台北市大型重劃區越來越少，北士科有科技產業進駐題材，未來人口跟就業機會都可能推升區域價值。

1929坪大基地、建蔽率僅26.5%，社區開闊感佳。 在台北市能找到這麼大基地的新案不多，低建蔽率代表住起來舒服。

日本大林組營造參戰，施工品質有口碑。 日系營造的品管是一大賣點，對預售案來說是很重要的安心感來源。

設計團隊明星陣容。 呂建勳建築、美國HBA公設、吳書原景觀、原碩燈光，這組合在雙北市場算頂規。

車位全平面348個，配比1：1.36，不怕沒車位。 充電設備有預留，電動車友善。

單價110到130萬，北投區高標。 這個價位在北投屬於前段班，適合預算較充裕的買方，首購族要仔細算財務。

北士科機能仍在發展中，目前生活採買需開車。 重劃區的必經之路，未來機能會逐步到位，但現階段便利性不如天母核心區。

建造執照改照中，進度需持續關注。 改照期間是否影響交屋時間，建議跟現場銷售確認清楚。

管理費用待定，公設豐富維護成本需估算。 游泳池等設施維護費用高，長期持有要一併計算。

低首付是文案主打，但實際上自備款門檻不低。 26坪最小戶總價近三千萬，自備款加裝潢近千萬，不是傳統意義上的「低門檻」。

想知道更多這個案子的細節，或者想比較北投、士林、天母其他新建案，歡迎隨時敲阿明。買房是大事，先看、再問、最後才決定。我們下次見。

阿明小提醒：以上開箱內容僅供參考，實際格局、建材、價格、貸款條件等細節，仍以現場銷售合約及建商公告為準。買房是人生大事，請務必親自到現場多看多問多做功課。

圖/建案粉專