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承租學區房,房東卻不准我設戶籍,如何解套?

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承租學區房,房東卻不准我設戶籍,如何解套?

望子成龍、望女成鳳,是所有家長的期盼,造就了明星學區附近的房價居高不下。有些家長心一狠、眼一閉,就揹下了學區房的高額貸款;有些家長即使很想買學區房,但無奈貸款就是過不了,只能退而求其次選擇租房。但這邊就得討論到一個問題:「如果房東不允許設籍,該怎麼辦呢?」
 
房東不許設籍的原因不外乎是想要逃漏稅,如果房客設籍的話,就有被查到的風險存在。但很多時候房客設籍是因為工作、求學、領取補助等其他原因,若房東堅持不讓步,難道就只能換房子了嗎?阿明今天要來告訴大家,房東不允許設籍有無法律根據以及房客私自入籍的後果。

 

詳細解答:
一、房東不許設籍,有無法律根據?
答案是沒有!就如上述文章中所述,有許多租客都有不得不設籍的理由存在,但過去卻都因為房東覺得麻煩或怕被查稅,而拒絕房客設籍的要求。為了保護房客們的權利,於是 106年《租賃住宅市場發展及管理條例》上路之後,即要求房東不能拒絕房客在租屋處設籍。
 
法源的規定來自於《租賃住宅市場發展及管理條例》(簡稱租賃條例)第5條明確規定,租賃契約具消費關係者,其所訂契約依《消費者保護法》(簡稱消保法)規則而訂;租賃契約不具消費關係者,其契約規則依主管機關定之(內政部)。
 
我們把房東分為「企業經營者」和「非企業經營者」這兩種情況來看:
 
1.房東為企業經營者(反覆以出租房屋為營業,即可視為企業經營者)
依《消保法》第2條第1項第3、4款的規定,所謂的消費關係與消費爭議,都是指消費者與企業經營者兩者之間所發生的事。
 
所以當房客與身為企業經營者的房東起爭執的時候,需查看《消保法》的規定,
根據《消保法》第17條第4項的規定「…違反定型化契約,其定型化契約條款無效。」
 
企業經營者與消費者簽約的時候,都會使用定型化契約(企業預先擬定之契約條款),為了使消費者的權利受到保障,政府針對特定行業制定了「定型化契約應約定及不得約定事項」,若企業經營者的條款違反了「應約定及不得約定事項」,則該條款視為無效。
 
租賃契約應參照《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》來定,在不得約定事項的第三條就寫到「不得約定承租人不得遷入戶籍」。所以房東要求不得遷入戶籍,實際上已經違法,消費者可向消保官尋求協助。
 
2.房東非企業經營者(不以出租房屋為營業)
房東不是企業經營者的話,其出租房屋的相關規定,非《消保法》所限制,應參考主管機關所定的《租賃條例》。
 
《租賃條例》第5條第3項提到「非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效。」也就是說,不管是企業經營者或非企業經營者,只要違反「應約定及不得約定事項」該條款或口頭約定,都是無效的。
 
從以上的描述,我們可以知道房客絕對有權將戶籍遷入租屋處,不過房東雖然不能「反對」,但也有辦法「不同意」,比如說不配合房東做戶籍登記,如果真是這樣的話,房客可私自入籍嗎?
 
二、房客可私自入籍嗎?會有什麼後果呢?
1.房客可私自入籍嗎?
答案是可以的!根據戶政相關規定,要辦理戶籍登記,需檢附出租人之房屋所有權狀或最近一期房屋稅單,這是為了預防陌生人利用戶籍登記從事非法行為,造成所有權人的困擾。

不過像是房東拒絕配合辦理入籍的情況,房客可以請管轄當地的派出所員警或是戶政事務所人員,到租屋處確認的確有居住事實,以此方法入籍。
 
2.強制入籍的後果
雖然房客入籍採取的是正當程序,但未經過房東同意就擅自入籍,勢必引起房東的不滿,進而引發糾紛,房東可採取不續租或提前終止租約的方式來反制房客,弄到最後恐怕沒有人是贏家。
 
阿明在此建議,如果房東是擔心多繳稅的問題,可直接與房東表明可再討論租金事宜,並分析利弊給房東聽:
答應房客入籍,房東得利:
→房客需要入籍,代表會長久地租賃,房東不必擔心空窗問題。
→房客有長久居住打算的話,也會更細心維護房屋環境。
 
不答應房客入籍,房東不利:
→房客知道房東沒有報稅,可去檢舉或國稅局也能從實價登錄租賃資料得知訊息,房東到後來可能還是需補繳稅金和罰款。
→失去一個長期房客。
 
關於房東拒絕房客遷入戶籍的相關整理,希望對各位房客有所幫助哦!