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我想賣房子,找哪一個單位來鑑價最公正?

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我有一間房子要賣50%給親友,但我們雙方不知道如何制定價格

請問是該找哪一個單位來鑑價?房仲單位,銀行單位,或是其他具公信力單位?

 

說明:這世界上沒有所謂「最精準」或「最完美」的房貸估價工具,通常都需要互相搭配使用並交叉比對,才能得到一個可幫助決策與議價的合理價格區間。

以下這5種資源都試用看看,當你用得愈多,愈能駕馭這些工具囉!

 

一、市場成交價查詢

()實價登錄查詢

過去房價不透明的時代,房價只被少數人掌握,但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後,一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。然而,當房市熱絡時,市場成交價往往也會過於樂觀,而且市場上存在不少特殊案例(如親屬買賣、假合約等),導致可能會有高估或低估的情形。所以,最好再搭配銀行的估價當參考,才能真正找出合理的房價區間。

 

()房仲網頁查詢

除了實價登錄之外,許多房仲也提供了房屋成交價格資訊,介面比實價登錄更親民友善。其中,又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整。

 

二、銀行鑑價或估價

()銀行委託鑑價

「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照,鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據,所以參考性會比「行員自行估價」或「銀行網頁」來得高。

不過,由於分行需要支付鑑價費用,而且比較耗費人力與時間(花費時間通常需24個工作日),所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款,否則銀行專員通常都不會輕易答應幫你送鑑價。

 

()銀行行員估價

如果你還沒確定要找哪一家銀行貸款,甚至連房子都還沒買下來,其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。

一般來說,銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格(所以不同經驗可能導致不同的估價結果),快速完成初步估價,花費時間快則半小時,慢則1個工作日。

然而,更重要的是主動準備以下資料:

1. 提供完整的地址:行員取得完整的地址後,才能幫你調閱謄本資料,進而瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊,幫你更精準地估算建物價格。

2. 提供建物謄本或建物資料:雖然提供完整的地址就能調閱謄本,但如果能夠主動提供對方謄本資訊(可用LINEemail傳給銀行專員),將可大幅節省專員估算的時間,讓對方更快速方便地估算出價格。

 

()銀行網頁試算

這項算是最新的估價資源,近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料,可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料,並立即試算出房貸,對於一般大眾來說可算是個很大的福音。

不過要注意的是,目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行,多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度,而非房價(房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去)。