房地產交易中的汙名標籤

「凶宅」在一些文化中被用來形容被認為帶有不好氣場或與不幸事件相關的房屋，通常與不幸事件、靈異現象或負能量相關，在科學上很難找到確鑿的證據來支持這些說法。

但是在房地產交易中，一旦房屋被貼上「凶宅」的標籤，買家通常會因為恐懼而避開這樣的房屋，所以房屋的價值就會急速下跌，像這樣汙名減損的情形一旦形成就很難逆轉了。

就拿過往的案例來說，在台北市南京東路上的一棟豪宅，雖然地理位置優越，設施也很完善，但因為曾經發生過兇殺案，導致房屋的售價大幅下跌，最後只剩下原市價的六成而已！

凶宅對房價的影響絕大程度上取決於文化、社會信仰和地區，主要是反映了大眾對生死和未知的恐懼。

在社會中，「凶宅」這個詞具有特殊的意義。通常被標上凶宅標籤的地方，在民間習俗裡被視為不祥之地，也充滿忌諱。

因此，購屋族對於這類型的房屋接受度並不高，一旦房屋成為凶宅，屋主往往欲哭無淚。甚至有人將凶宅分為四個等級：

1. 微凶宅：指住戶因輕微意外死亡，例如跌倒、意外滑倒等。

2. 次凶宅：住戶可能因較嚴重的非自然死因去世，例如被遺棄導致餓死。

3. 中凶宅：指的是房屋內曾經發生過自殺事件，像是上吊、燒炭等。

4. 大凶宅：是指房屋內曾經發生過重大的死亡事件，比如謀殺案、重大事故等。

這四個分級當中，中凶宅和大凶宅相對來說會對未來的居住者造成更大的心理壓力。

但是，從法律的角度來看，「凶宅」並不是正式的法律用語或法律概念。

使用的定義是參照內政部函釋：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。」

依據上述的標準，構成凶宅有三大要件：

在賣方產權持有期間內發生、在專有部分發生、凶殺或自殺致死。

在以往的經驗中，通常會考量要件及事件過程，凶宅的問題在買賣間的案例五花八門，實務上判決的看法也相當分歧，可以就以下兩點常見的爭議討論：

1.房屋成為凶宅可以要求行為人(包含殺人者或自殺者)賠償嗎?

→法律上著重的主要有侵權行為的故意、過失、損害、遺產等。根據民法的規定，如果因凶殺或自殺事件導致房屋成為凶宅，行為人（包括殺人者或自殺者）即對房屋的所有權人造成了一個侵權行為。

依照民法第184條的規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。」屋主有權向行為人請求損害賠償。如果事件涉及自殺者，屋主甚至可以向自殺者的繼承人要求在自殺者名下財產（遺產）的範圍內請求賠償。但是過去也有過案例判決不同的情形，主要仍是依據案情情況不同，法院見解不相同。

2.凶宅可以進行買賣嗎？

→可以的，但是因為涉及重大事項，會明顯影響房屋的價值，凶宅也會是能否順利成交的關鍵因素，所以，賣方在向買方出售房屋時，一定要履行義務，如實告知，內政部地政司在不動產說明書應記載及不得記載事項中也明載，房屋仲介有調查凶宅之責任和義務。

如果賣方故意隱瞞不告知房屋是凶宅，即使交易完成，買方事後除了可以要求解除契約或減少交易價格，還可以根據民法第360條的規定：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」要求賣方承擔未履行契約的損害賠償責任。實務中，如果賣方明知房屋是凶宅，卻故意在買賣契約中註記非凶宅，甚至可能涉嫌刑法上的詐欺罪。

總結以上，如果賣家知道房屋曾經發生過重大事件（例如死亡或兇殺等），就一定要履行義務告知買家。

如果沒有履行責任，那麼可能會面臨法律訴訟。即便凶宅等級不是具體的法律約束，但對未來的賣家、買家和租戶來說，還是具有一定的參考價值。