從2020年受到疫情影響一路到現在，各行各業幾乎都沒有躲過缺工缺料的問題，又加上航運大大小小的狀況，不只影響到房價，甚至連預售屋都出現工期延宕導致「延遲交屋」，差別只在延遲多久而已。

消費者一等再等，想請求賠償跟延遲利息卻得到建商用政府的「建照自動展延」回應延遲交屋的問題，消費者該怎麼做才不會讓權益受損呢？

重點摘要：

1.  建照使照大PK — 2.預售屋交屋日期怎麼抓？— 3.建商延後交屋如何自保？

建照使照大PK

在進入我們的問題前，必須先來認識一下，何謂「建照」何謂「使照」，這兩「照」可是影響預售屋交屋極大的因素。

「建照」全名「建造執照」。只要是有新建、增建、改建或是修建，起造人（建商）都要先去申請「建造執照」才可以動工，沒有申請就蓋的房子就是俗稱的「違建」。

簡單來說，「建照」就是要確保房子真的有按照給政府的設計圖施工，避免多出一些有危險性的設計。

「使照」全名「使用執照」。是在建築物完工後，規範建物用途而取得的執照，有了使照才算是可以真正正式使用這房子，也才能辦理「第一次登記取得權狀」。

所以在真正取得權狀前，預售屋也只算是合約上載明的權利，並不是真正的產權。在買預售屋時切記，依法建商一定要有建照才可以公開銷售。

預售屋交屋日期怎麼抓？

根據現行的《預售屋買賣定型化契約應記載事項》第15項通知交屋期限中有提到，「領到使用執照的六個月內須通知買家交屋」，假如建商試圖拖延交屋時間，消費者是可以依照合約來索賠的。

但通常建商拿到使用執照代表，目前建案的工程進度大約在 80% 左右，後續會開始拉水電瓦斯管線等，規定的「六個月內通知交屋」其實就是讓建商有進度上的壓力，也讓買方了解進度，藉此保障消費者的權益。

建商延後交屋如何自保？

那有朋友就會問，建商真的沒辦法如期交屋該怎麼辦？事實上，在《預售屋買賣定型化契約應記載事項》也有提到，建商必須要在合約書中寫清楚開工及取得使用執照的日期，除非是「受天災地變等不可抗力之事由或因政府法令變更、或其他不可歸責於賣方之事由」狀況下，建商才可以延期交屋日期並且免負擔賠償費用，消費者也不得要求解約與違約金。

如果不是上述的原因延期交屋，消費者是可以要求賠償的喔！按照已繳價款的萬分之5 延遲利息，以日計算給消費者。例如前面已經付了100萬元，1天的違約金就是500元。

另外延遲交屋超過3個月以上，就可以視為建商違約，消費者是可以要求解約退款的，並且依照定型化契約的規定，建商須賠償消費者最高不超過房地總價款的15%，並且消費者已交付金額未達１５％，按照已繳交金額為賠償上限』。

舉例來說，假設預售屋總價為新台幣2000萬元，則建商要負的解約違約金是300萬元，但買方只繳了200萬，那麼建商賠償的上限就以200萬為限。

就有發生過幾年前買的預售案相比現今的房價，出現至少2-3成的價差，如果消費者選擇解約，建商重新再用高價出售，消費者反而得不償失。

有部分建商會要求消費者要配合修改原買賣契約，各位務必切記千萬不要讓建商用不合理的條件，來交換展延取得使用執照期限，當有發現自己權益受損，是可以蒐證向各直轄市、縣（市）政府消費者服務中心或消保官申訴處理。依據《消費者保護法》第36條規定，要求限期改善，未改善者主管機關最高是可以向業者開罰150萬元的罰鍰。

阿明最後提醒大家，在簽約時絕對！務必！要確認清楚是否有明確約定開工時間及取得使用執照完工的日期，確保建商可以如期完成，也方便後續的過戶及交屋程序，避免糾紛。

預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項｜https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/7beaa539-d140-4e03-97c3-020b68a9692c

消費者保護法§36｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=J0170001

內政部地政司｜https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/content/10?mcid=4081