現在商業模式不停地推陳出新，有聽過買賣房子，也聽過租房子，但有聽過買了房子後再把他租給賣家的嗎？
這個過程就叫做「售後回租」，是一種新穎的「金融借貸」方式，將手上的設備或不動產賣給金融公司，自己再租下這些設備或不動產，藉此讓手上有更多現金流動。

→整體概念就像先把車子賣掉，但又跟買家租回來繼續開。但是為什麼要這麼做? 讓我們接著看下去~

1.「售後回租」情況有哪些？ —

2.融資公司售後回租的優點與風險—

3.一般民眾售後回租的優點與風險一

4.售後回租買賣雙方注意「租賃契約務必簽」

1.「售後回租」情況有哪些？

1企業出售資產換現金

有別於拿房產當作擔保品抵押換現金，「售後回租」是將『不動產所有權』移轉給對方，而擔保品抵押對方只有債權，會依照市場行情而有所不同。

→因為賣方比較容易獲得更多的資金，所以這也是現在市場上越來越多「售後回租」的原因。

例如：ING安泰人壽買下桃園敏盛醫院、南山人壽買下台中勤美誠品綠園道。在出售不動產之後，這些企業獲得現金運用，只要按時向買方付租金，依然可以擁有資產的使用權，而買方也能定期獲利，達到雙贏。

2個人出售房產獲得融資

部分大公司會以「售後回租」的方式來周轉資金，也有受房貸所苦現金尬不過來的朋友，會透過將房產賣給融資公司，再以低於房貸租金回租，等到後續手頭寬裕後再買回房子的方式。

3賣方暫時無房可住，請求買方暫時將房子租給他

因為原屋主是換屋族群，受房地合一稅2.0影響，可能界於短期炒不動產適用高稅率的持有期間，抑或是新房正在裝修暫時沒辦法搬，於是請求買方延後交屋讓他暫時住在這裡，並以租賃的方式按月付租金。

2.融資公司售後回租的優點與風險

首先介紹售後回租的基本流程：
1將房子/土地賣給融資公司，獲取現金還掉貸款。
2向融資公司簽定租約，租下賣出的不動產
3等租約到期，決定要買回不動產或繼續租約

向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼好處呢？
1因為是販售所有權，可以獲得等同房屋市值的現金，不像在銀行抵押房屋，只能獲得房屋市值六、七成的現金。
2可以跟融資公司談好，用比房貸更便宜的價格來支付租金。
3不用通過信用審核也可以拿到大筆資金

向融資公司辦理「售後回租」後，會有什麼風險呢？
1融資公司參差不齊，需慎選合法的融資公司，預防詐騙的風險。
2等租約到期之後，融資公司這時可能就會提高買價，讓你用更高的價格買回房子，如果無力貸款買回，就只能繼續承租。
3會想「售後回租」通常都是財務狀況極差的狀況，可能會因為繳不出租金，房子就歸融資公司所有了。
 

★這邊阿明要先提醒大家，大部份人的觀念一般都是「有土私有財」，對於不動產的買賣十分敏感，所以真的需要售後回租來融資，最好先跟家人討論一下哦！
 

3.一般民眾售後回租的優點與風險

如果不屬於上述急需現金周轉而賣給融資公司的狀況，而是單純買房後，原屋主提出需要售後回租的要求，大部分都是因為找不到房子、新家工期延宕或是正在裝修中，必須暫時住在舊家。

這部分通常買方是會答應租給賣方轉租金，也加減可以補貼房貸。但阿明還是針對「買方」及「賣方」兩個角度，提出需要考量的地方給大家參考：

買方

Ａ‧可能無法申請土增稅重購退稅

根據現行法規，申請土地增值稅重購退稅的條件之一，就是出售前1年內不能有營業使用或出租。所以假如同意原屋主回租，日後新買家可能有賣屋需求時，會因為房屋售後回租，有租賃所得的問題，就無法申請重購退稅。

Ｂ‧房屋保固

在中古屋買賣上，大部分會有「漏水保固」的服務。但通常這種保固是指再交屋日起算6個月內，有發生漏水狀況賣方要負擔修繕責任。那就會遇到如果我售後回租，那保固怎麼算？

→建議保固起算日從「租約到期點交日」起算，避免買方還沒點交確認完內部狀況，保固就到期。一般在交屋後，如果發現房子有問題，可按《民法》第356、365條儘速向賣家反應。可是如果賣家因為售後回租的關係還住在房子裡，沒搬走屋內傢俱，買家自然也無法看清房子的問題。

假設租期結束後，才發現房子有問題，只能去找房仲協調或者扣留押金（因為尾款已經交付了），但押金大多幾萬塊而已，對賣家的影響不大，相對也不太理會，只能再打官司爭取自己的權益。

賣方

Ａ‧改延後交屋

對於「售後回租」的狀況，大部分的買家接受度仍舊偏低。

當沒辦法跟新屋主達成售後回租的共識，不妨改成「延後交屋」，等房子清空再請代書處理尾款部分，這樣點交時也能仔細的檢查是否有瑕疵，同時避免雙方因修繕漏水產生糾紛。

但要注意到「延後交屋」也意味著賣方拿到款項的時間跟著延後，建議買賣雙方沒有資金週轉問題及不急著入住的前提下進行。

Ｂ‧租金價格高於買方房貸金額

大部分房仲多會建議原屋主另外找地方居住，但真的找不到其他落腳處或是有強烈需求需要繼續住，會建議售後回租的租金高於買方每月要支付的房貸金額，或是相近的租金價格作為跟買方協商的條件。

4.售後回租買賣雙方「租賃契約務必簽」

在雙方都同意售後回租的情況下，原則上就跟一般在外租屋一樣，除了買賣契約外，記得再簽一份租賃合約。白紙黑字註明「租期」、「租金」及「違約金等相關規範」。另外，賣家要記得收取兩個月租金作為押金，且原屋主也務必跟賣家約定不可提前收回房屋等內容。

除基本的租賃條件，關於「點交」這件事也必須明確劃分清楚。「買賣點交」跟「租賃點交」是獨立的，在交屋時，買方需要將房屋現況拍照留存，並註明於「買賣契約內」以及「房屋租賃標的現況確認書」內，如果租賃期間屋況有新的損壞，責任歸屬由誰來負擔。

如果在沒有確認屋況及點交的前題下讓原屋主直接收回，並且也給了房屋價金，那麼買方就無法確認屋內是否有瑕疵，甚至會有瑕疵擔保請求權失效的問題發生。建議買賣雙方籤買賣契約要先點交過一次，租期滿後再點交一次確認好屋況。

阿明建議~租屋契約還是要經過法院公證，根據《公證法》規定，若租客有遲繳租金或不肯搬離等違規行徑，是可以直接依法強制執行的喔!

公證法§13｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0010010

民法§356 §365｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001