急需周轉，或是想抓準時機投資卻苦無資金，有民眾會利用自家的不動產去抵押借款，若本來就有房屋貸款，除了增貸之外，還可以再去其他銀行貸款，這種就屬於「二胎貸款」，究竟二胎貸款要如何申辦? 有什麼條件?  除了銀行之外還有什麼管道?  阿明將為您詳細分析。

 

1.什麼是二胎貸款?

二胎貸款，也稱為是二順位貸款或次順位貸款。意思就是您的不動產本來就有第一順位貸款，可以不用繳清原款項，再拿去其他銀行抵押辦理「第二順位貸款」，適合短期週轉資金。

 

2.二胎有哪些種類?

a.銀行二胎貸款

向銀行申請二胎貸款，通常較為嚴格，銀行端相當注重借款人的信用，還款方式採「本利攤還」。

 

b.民間金融機構/二胎房貸

這種型態二胎房貸金融機構，多半為股票上市公司經營，審核寬鬆快速。

 

c. 代書（金主）二胎貸款

向代書或是民間金主申貸，不論借貸人信用如何或負債比是否過高，只要有房屋或土地都可辦理，審核條件寬鬆，這邊要特別注意，民間貸款可會被中間人收取高額手續費。

 

d.當鋪二胎貸款

不論借貸人信用如何或負債比是否過高，只要房屋或土地有殘餘價質都可辦理，審核條件寬鬆。

 

3.二胎的利率多少？

a.銀行

對銀行來說，二胎貸款風險較高，所以利率也比較高，年利率大約落在3~10%，通常期數不會太長(最多15年)，借款金額也有上限，通常是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算。

 

b.民間金融機構

年利率７-14.5%，可分１０年本利攤還。審核寬鬆，貸款成數甚至可達１０0％+。綁約20期，優質客戶有寬限期方案可供選擇。

 

c.代書（金主）

屬於民間貸款的一種，故各家利率不盡相同，月利率1.8~3%區間，還款年限不定期，貸款額度通常不會設上限，只考慮房屋殘值。

 

d.當鋪

當鋪無抵押月利率落在7.5-10%區間，有抵押約略是3%左右。

當鋪法規定月息最高不得超過2.5%，另有倉棧費(倉存保管費用，類似倉儲費、保管費)依法規定最高不超過5%，兩項加起來7.5%，所以常聽到當鋪利息750元是這麼來的。

 

4.二胎申辦流程

向貸款機構提出申請 ->鑑價人員到場估價->取得資料後開始進行審核->提供房屋及土地權狀對保->抵押權設定(銀行設定金額為貸款的1.2倍，民間代書的金額為1.2~2倍) ->撥款

 

辦理二胎貸款所需要的資料如下：

a.銀行

雙證件影本，收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面)，勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明戶籍謄本影本，土地建物所有權狀影本，房貸餘額證明等

 

c.民間金融機構

雙證件影本

身分證暨戶口名簿影本

所得及財力證明

土地、建物所有權狀影本

提供擔保之相關資料

近半年到一年的房貸繳息紀錄明細

 

b.代書（金主）

身分證正本(雙證件)

戶籍謄本2份(全戶)

印鑑證明2份(不限定用途)

土地、建物所有權狀(正本)

房貸繳款餘額清單(向銀行申請)

存摺封面影印本(撥款用)

自然人憑證IC卡

 

d.當鋪二胎

身分證正本(雙證件)

戶籍謄本2份(全戶)

印鑑證明2份(不限定用途)

土地、建物所有權狀(正本)

房貸繳款餘額清單(向銀行申請)

存摺封面影印本(撥款用)

自然人憑證IC卡

印鑑章

 

e.高利貸

有些民間借貸公司，標榜僅需要押雙證件(身分證、健保卡)、提供存摺跟提款卡，或是簽本票就可以借款，這種可能就是高利貸地下錢莊。

 

5.二胎有什麼風險？

因屬於二順位貸款，故利率偏高，加上多半銀行都不提供寬限期，每月還款壓力可能更大，恐影響生活品質，若繳不出來更會影響信用評分，另外到民間機構辦理二胎貸款，管道眾多，參差不齊，容易遇到詐騙。

 

同場加映：

民法規定貸款利息上限不得超過多少？

依照民法第205條規定，我國借貸年利率不得超過法定上限16%，若超過的話則無效，但是否違反刑法第344條的重利罪的部分，通常法院也會審酌借款人是否處於「急迫、輕率、無經驗或難以求助」的情況下借款，還有債權人有無獲得「與原本顯不相當的重利」，所以法院在審理債務相關案件時，還是會綜合考量當地經濟與民間實質交易習性。